Вторая попытка: недвижимость вместо биржевых спекуляций

Зачем американский миллиардер, неудачно атаковавший Herbalife, переключился на девелопмент

В зале отеля Crowne Plaza на Манхэттене собрались лучшие управляющие хедж-фондов, юридических компаний и пенсионных фондов. На сцене — миллиардер Билл Экман. Он пытается убедить участников саммита Active-Passive Investor в том, что долгосрочное развитие компаний, в которые он инвестирует, для него важнее, чем спекулятивная прибыль на бирже. Свой подход он красиво называет Pershing Square 2.0. Публика лениво зевает.

Сделав паузу, Экман, гораздо более известный коллегам как активист-инвестор — так в США обтекаемо называют специалистов по корпоративному рейдерству, — возвращается к более привычной для себя теме и обрушивает поток обвинений на оппонентов в принесшей ему дурную славу истории с компанией Herbalife. Хедж-фонд Экмана Pershing Square Capital Management открыл короткую позицию на $1 млрд на акции этой компании, торгующей пищевыми добавками, а затем, чтобы обрушить котировки, Экман обвинил ее в работе по принципу финансовой пирамиды. «Мы знаем, что они ищут юрисконсультов по уголовным делам», — таинственно сообщал он о топ-менеджерах Herbalife. Вскоре в интернете и на канале CNBC появились заголовки вроде такого: «Экман: менеджеры Herbalife нанимают адвокатов — зловещий признак». Оборот торгов по акциям Herbalife вырос, но их цена упала всего на 0,3%. Джордж Сорос и Карл Айкан, давний конкурент Экмана, выступили на стороне Herbalife и сделали ставки, напротив, на рост котировок. (Herbalife отрицает справедливость претензий Экмана, но в марте 2014 года Федеральная торговая комиссия все-таки начала расследование деятельности компании.)

А как же подход Pershing Square 2.0? Ни одного упоминания в прессе. Несмотря на то что новый проект самого успешного инвестора по итогам прошлого года (хедж-фонд под управлением Экмана вырос на 37% при среднем по рынку росте 2%, что почти удвоило его личное состояние) находится на видном месте — всего в 16 км от Лас-Вегаса.

В чистом поле

Выезжая из Лас-Вегаса в сторону заповедного Каньона Красных Скал, вы обязательно наткнетесь на гигантский торговый центр, возвышающийся среди полыни. Это самый крупный молл, построенный с начала финансового кризиса. Около 130 000 кв. м магазинов, офисов и ресторанов от универмага Macy’s до заведения именитого шеф-повара Вольфганга Пука, покорившего Голливуд. Из громкоговорителей звучит The Best Is Yet to Come Фрэнка Синатры. Все это напоминает эпоху, когда моллы еще не начали вымирать.

И у этого молла, похоже, неплохое будущее. Потенциальные клиенты заселяют тысячи новых коттеджей и таунхаусов, вырастающих неподалеку. Дефицит воды? Только не в Саммерлине — поселении на 9000 га, спроектированном по единому плану, где новые поля для гольфа, бассейны, велодорожки, школы и церкви расположены внутри уютных жилых микрорайонов.

Саммерлин — главный актив Howard Hughes Corp., малоизвестной компании, занимающейся операциями с недвижимостью, 26% ее акций принадлежит председателю совета директоров Биллу Экману. В 2014 году компания показала выручку $635 млн и прибыль $190 млн от эксплуатации активов стоимостью $5,1 млрд — это около 4,2 млн кв. м земель под торговую, коммерческую и жилую застройку на разных стадиях освоения от Техаса до пригородов Вашингтона. Помимо Саммерлина в портфеле компании есть три поселения, спроектированных по единому плану, и еще 30 объектов недвижимости. Howard Hughes перестраивает территорию бывшего морского порта Саут-Стрит-Сипорт в Нью-Йорке и владеет 24 га земли на береговой линии в Гонолулу, где должны появиться два десятка роскошных небоскребов.

«Howard Hughes — единственная компания, руководителем которой я в данный момент являюсь, — говорит Экман, который связан соглашениями, не позволяющими ему осуществлять прямые инвестиции в недвижимость или в другие частные компании через свой хедж-фонд Pershing Square. — Именно в этой компании у нас самый большой пакет, на нее мы можем оказывать больше всего влияния, и в нее мы вложили больше всего репутационного капитала».

Саммерлин дает семьям, бегущим из суеты крупных городов вроде Лос-Анджелеса, Чикаго и Нью-Йорка, возможность начать жизнь с нуля при низком уровне налогов в штате Невада и значительной господдержке, а Howard Hughes дает Экману шанс поменять репутацию, превратившись из одиозного корпоративного рейдера в строителя корпоративной империи.

По следам Баффета

Похоже, 48-летний инвестор старается повторить историю Уоррена Баффета, №3 в глобальном рейтинге богатейших Forbes, который активно играл на бирже, пока не натолкнулся на публичную текстильную компанию Berkshire Hathaway, а затем принялся поглощать бизнесы и прятать их под ее именем.

Экман не любит, когда его сравнивают с Баффетом. Но больше всего его раздражает сравнение с Карлом Айканом, самым известным активистом-инвестором, игравшим против него с Herbalife. «Мы сильно различаемся, — говорит Экман, имея в виду склонность Айкана к скоростной торговле и быстрой фиксации прибыли. — Мы инвестируем в стабильные, предсказуемые компании».

Экман стал владельцем холдинговой компании благодаря активам, приобретенным в 2010 году. Имя легендарного Говарда Хьюза (прототипа героя Леонардо Ди Каприо в фильме «Авиатор») стало бонусом — эти земли возле Лас-Вегаса начинала осваивать его компания Hudhes Aircraft, район назван Саммерлин в честь бабушки предпринимателя.

Но для выстраивания долгосрочного бизнеса Экману был необходим постоянный капитал. Хедж-фонды не могут управлять активами на протяжении долгого времени, поскольку их партнеры вправе выкупать свои доли каждый квартал. В силу собственной природы хедж-фонды подходят лишь для биржевой торговли.

В октябре прошлого года Экман разместил акции новой компании Pershing Square Holdings Ltd. на бирже в Амстердаме и привлек около $6,5 млрд от инвесторов, преимущественно не из Америки. Если добавить к этому его собственные деньги и средства его сотрудников, которые были вложены в хедж-фонды Pershing Square, получается более $8 млрд.

«Создавая Pershing Square Holdings, Экман признал, что при таком инвестиционном стиле неизбежно будут возникать периоды интенсивного отторжения его фирмы, — говорит Майкл Портер из Гарвардской школы бизнеса, который учил Экмана в начале 1990-х годов, а ныне является консультантом Pershing Square. — Если вы находитесь в ситуации, когда капитал гуляет, и у вас есть инвесторы, которых можно спугнуть, очень важно иметь постоянный капитал в качестве надежного якоря».

Экман не понаслышке знает, что бывает, когда инвесторы пугаются и досрочно изымают средства. В 2013 году, когда Pershing Square много потеряла на инвестициях в J.C. Penney и Herbalife, инвесторы изъяли до 10% чистых активов. Это было крайне недальновидно, учитывая доходность, полученную Экманом в 2014 году благодаря инвестициям в Allergan — производителя ботокса. Если бы инвесторы тогда вынули из фонда еще больше денег, Экману не удалось бы резко изменить курс. «Мы не смогли бы инвестировать в Allergan», — уточняет он.

Постоянные средства позволяют Экману замахиваться на все более крупные цели и присматриваться к долгосрочным проектам. «Что мы делали на первых порах в Pershing Square? Мы находили недооцененные компании, предлагали им изменения, которые подняли бы их стоимость, а затем, после того как они принимали полезные меры, мы, как правило, выходили из игры, — рассказывает он. — Эту стратегию можно назвать финансовым инжинирингом. Если посмотреть на то, что мы делали за последние пять лет, — Canadian Pacific, Air Products и General Growth, Allergan и Valeant — речь шла о строительстве компании. Эти компании уже существовали по отдельности, но их объединение создает актив, которым мы хотели бы владеть многие годы».

Боевая слава

Для Экмана долгосрочное владение активами означает возвращение к истокам. Несмотря на громкие достижения его хедж-фонда, своими первыми успехами он обязан недвижимости.

Его отец владел в Нью-Йорке девелоперской компанией. Окончив бакалавриат Гарвардского университета в 1988 году, Экман быстро стал самым успешным продавцом в фирме отца. Позднее, уже учась в Гарвардской школе бизнеса, он вложил почти половину своих сбережений в акции магазинов Alexander’s — розничную сеть, которая пришла в упадок в начале 1990-х годов. Почувствовав, что принадлежавшая сети недвижимость, например дом 731 на Лексингтон-авеню (нынешняя штаб-квартира Bloomberg LP), стоит больше, чем поданные против сети иски, Экман скупил ее акции по $8 в тот день, когда она объявила о своем банкротстве, и спустя несколько месяцев продал их по $21. Неплохо для начинающего дельца.

Именно эта сделка показала Экману, что такое настоящая дальновидность: вскоре после того, как он продал акции, компанию Alexander’s приобрел траст Vornado Стивена Рота, который преобразовал ее в инвестиционный фонд недвижимости. Сегодня акции Alexander’s стоят более $400 за штуку и компания платит щедрые дивиденды.

Окончив бизнес-школу, Экман вместе со своим однокурсником Дэвидом Берковицем основал хедж-фонд Gotham Partners и привлек в него $3 млн от родственников и друзей. Прорывом для нового фонда стала смелая попытка купить проблемные ипотечные кредиты в 1995 году. Крохотный фонд Gotham приобрел 6% в инвестиционном фонде недвижимости, которому принадлежали ипотечные кредиты Rockefeller Center Properties, и Экман предложил провести рекапитализацию, которая уберегла бы его от стервятников вроде Sam Zell, General Electric и Disney. В конце концов Экман проиграл консорциуму, в который входили Goldman Sachs, Tishman Speyer и Дэвид Рокфеллер. Но благодаря этой схватке он в 28 лет приобрел серьезную репутацию на Уолл-стрит и заработал 39% прибыли для Gotham. Дэвид Рокфеллер был настолько впечатлен, что стал инвестором Gotham.

В 1996 году Экман снова попытался переиграть крупнейших игроков с Уолл-стрит. Тогда только появилась схема использования инвестиционных фондов недвижимости в качестве собственников отелей и ипподромов, что позволяло их владельцам получать доходы под налоговой защитой инвестиционного фонда. Экман попытался воспрепятствовать поглощению ипподромов такими дельцами, как Томас Баррак из Colony Capital и Леон Блэк из Global Management, добиваясь более высокой компенсации.

В 1998 году, когда Gotham победила в борьбе за голоса акционеров инвестиционного фонда недвижимости First Union, налоговое управление США закрыло лазейку в законе, и акции фонда рухнули. Попытка диверсифицировать бизнес, инвестируя в поля для гольфа, многоуровневую маркетинговую компанию и интернет-бизнес, увеличила потери. Инвесторы Gotham начали терять доверие к Экману и выводить капитал, что привело к снижению объема активов на 40% в период с 1998 по 2002 год. Экман с присущей ему смелостью решил попробовать себя в качестве инвестора-активиста, и генеральный прокурор Нью-Йорка начал против него расследование.

В 2003 году Экман был вынужден ликвидировать Gotham. Но неудача не поколебала его уверенности в себе. «Я ни секунды не чувствовал, что Билл разочарован», — говорит его сокурсник по бизнес-школе Роберт Джаффи, который инвестировал в Gotham, а потом стал партнером его нынешнего хедж-фонда. Pershing Square был основан в январе 2004 года. Экман вложил $4 млн, $50 млн — инвестиционный фонд Leucadia, основанный выпускниками Гарварда. Но из-за провалов Gotham фонд Pershing Square вынужден был избегать прямых инвестиций в частные компании, связанные с недвижимостью.

Это поставило Экмана в трудное положение, поскольку недвижимость всегда его манила. «Это тот тип активов, в котором я разбираюсь, мы сделали на недвижимости состояние, — говорит Экман, не отличающийся излишней скромностью. — На моем счету нет ни одной неудачной инвестиции в недвижимость».

Финансовый кризис 2008 года дал ему шанс. Когда рынки погружались в хаос, Экман выкупил на срочной распродаже 25% фонда инвестиций в недвижимость General Growth Properties, помог организовать его управляемое банкротство и затем взял себе лучшие незавершенные проекты из портфеля этого фонда. Вложение в General Growth стало его величайшим инвестиционным триумфом: акции компании взлетели в 130 раз, обеспечив хедж-фонду прибыль в размере $3,7 млрд. Мешанина невостребованных активов превратилась в Howard Hughes Corp. — предприятие, акции которого выросли на 300% с момента выделения в отдельную компанию. И это позволило Экману вернулся в игру на рынке недвижимости.

Запущенная недвижимость

Один из самых ценных активов Howard Hughes располагается неподалеку от дома Билла Экмана: это территория бывшего порта Саут-Стрит-Сипорт на Манхэттене. Он бывает здесь часто. Как-то вечером он разглядывал джинсы, вручную разукрашенные акриловыми пятнами голубого, фиолетового, пурпурного, сине-зеленого и белого цвета в духе композиций Джексона Поллока, в одном из магазинчиков, расположенном в подновленном таунхаусе XIX века на территории порта. Предложение компании Rialto Jean Project сильно его озадачило.

«Как узнать цену? Здесь же нет никаких бирок. Есть только что-то вроде артикула, логотип, но нет цены!» — воскликнул он, обращаясь к Дэвиду Уайнребу, генеральному директору Howard Hughes, который прогуливался вместе с ним. Владелица магазина по имени Кэндис оценила джинсы в $245. «Да это произведение искусства, а не джинсы», — пробормотал Экман.

Тогда он подверг недоумевающую Кэндис строгому допросу. Какой процент покупателей составляют мужчины? Сколько покупателей приходит в магазин? Действительно ли это нечто большее, чем просто оптовая торговля? Почему магазин открылся в этом районе? Продают ли они что-нибудь, кроме джинсов с акриловыми пятнами? Как эти вещи стираются?

Кэндис ответила на все вопросы Экмана, и тот пообещал на прощание: «Когда откроется театр, у вас, ребята, начнется бум!» Речь шла о высокотехнологичном iPic-кинотеатре, в котором зрители могут смотреть 3D-фильмы, потягивая пиво и коктейли и жуя бургеры по ломовым ценам. Его открытие запланировано на 2016 год по соседству с Rialto в здании бывшего рынка в рамках проекта по перестройке порта, который оценивается в $1,5 млрд. В 2017-м Howard Hughes планирует открыть после ремонта 17 причалов площадью около 17 000 кв. м, которые будут сдаваться в аренду для проведения концертов, свадебных торжеств и церемоний зажжения елочных огней, как в Рокфеллеровском центре. А затем здесь неизбежно появятся и роскошные небоскребы.

Ключевой фигурой этого проекта является Уайнреб, глава Howard Hughes. У Экмана есть вкус к инвестициям в недвижимость, но именно Уайнреб живет и дышит этим проектом. Они познакомились в школе в Чаппакуа (штат Нью-Йорк). Уайнреб, который на два года старше Экмана, был там знаменитостью, поскольку снялся в рекламе макарон Ronzoni и жевательной резинки Bubble Yum и на заработанные деньги купил себе квартиру на Манхэттене. Впоследствии он вылетел из Нью-Йоркского университета (а позднее и из шоу-бизнеса) и объявился в Техасе, где продавал недвижимость во времена нефтяного бума 1980-х годов.

В конце концов он привлек внимание владельца Chicago Bulls и White Sox Джерри Рейнсдорфа, который сделал его управляющим нескольких зданий. После ссудно-сберегательного кризиса 1986–1987 годов чудесная способность Уайнреба превращать неудачные сделки с недвижимостью в прибыльные стала притчей во языцех. «Дэвид действительно приобрел ряд проблемных объектов и сделал их прибыльными», — рассказывает Рейнсдорф, характеризующий его как «умного парня, который не рассказывает людям, насколько он умен». Это качество делает его отличным компаньоном для хвастливого Экмана. «Даже в самые худшие времена, — замечает Уайнреб, — находится тот, кто делает деньги».

В 2002 году он возобновил общение с Экманом, предложив ему сделку. Семь лет спустя, когда на рынке недвижимости наблюдался спад, Уайнреб начал обсуждать с Экманом создание фонда для скупки малодоходной собственности. В результате переговоров Уайнреб взял на себя реализацию плана Экмана по созданию Howard Hughes.

Именно опыт Уайнреба, который умеет превращать запущенную недвижимость в высокорентабельную, делает проект в Лас-Вегасе столь привлекательным. Строительство молла было заморожено в 2007 году, когда рынок недвижимости начал проседать. Вплоть до прошлого года он стоял заброшенным, его бетонные конструкции и ржавеющие стальные опоры возвышались над пустошью, которую в 1950-х годах купил, чтобы уйти от налогов, финансовый магнат и авиатор Говард Хьюз.

«Было очевидно, что, когда рынок оживет, центральный Саммерлин ожидает блестящее будущее», — говорит Уайнреб. Что еще более перспективно, Howard Hughes владеет завидным участком пустыни к востоку от молла площадью более 80 га, на котором намерен построить 4000 частных домов и 130 000 кв. м офисов. Еще около 2300 га к западу и к югу вырастут в цене, если оправдается расчет Экмана на то, что население Саммерлина удвоится.

Для всех активов тандема важен контроль. Помимо молла под Лас-Вегасом и планового города в порту, компании Howard Hughes принадлежит Вудлэндс близ Хьюстона — еще один плановый город площадью около 11 500 га, спроектированный одним из первых производителей сланцевого газа Джорджем Митчеллом, а также часть аналогичного города Коламбия (штат Мэриленд). Кроме того, Howard Hughes владеет Уорд-Вилледжем — 25 га на побережье Гонолулу, где компания начала строительство двух роскошных небоскребов, которые уже распроданы более чем на 80%.

Вместо того чтобы передавать проекты соинвесторам, Экман и Уайнреб играют по-крупному. Одним из первых шагов Уайнреба стала покупка 48%-ного пакета в Вудлэндс, принадлежавшего Morgan Stanley, за $118 млн. Кроме того, они решили сохранить за собой 2,3 млн кв. м площадей для стратегического развития во всех владениях Howard Hughes. Так же, как Баффет рассчитывает на постоянный приток средств от страховых компаний Berkshire Hathaway, Экман пытается позиционировать Howard Hughes как постоянный источник средств в сфере недвижимости. По расчетам Уилкса Грэхема, аналитика Compass Point, ожидается, что поток денежных средств к 2016 году утроится и превысит $500 млн в год.

«Менеджмент Howard Hughes не заботится о получении плановых результатов в конце текущего квартала, — отмечает Джеймс Дэволос, портфельный управляющий Horizon Kinetics, крупнейшего стороннего держателя акций компании. — Они заботятся о наращивании стоимости инвестиций на горизонте пяти, семи или десяти лет».

Управление недвижимостью ведет Экмана и в другие сферы бизнеса. Например, в Лас-Вегасе Howard Hughes владеет бейсбольной командой из низшей лиги (он планирует построить для нее стадион в Саммерлине). Не стоит удивляться, если Экман станет последним титаном Уолл-стрит, владеющим казино. Один из самых необычных и потенциально ценных активов Howard Hughes — права на воздушное пространство над Fashion Show Mall, занимающим площадь около 175 000 кв. м напротив отеля Wynn на Лас-Вегас-Стрип и между отелями Trump International и Treasure Island.

«Я беру все, что рынок считает никчемным, — заявляет Экман. — В конечном счете лучшая недвижимость та, которой интереснее заниматься. Я больше не собираюсь ничего упускать, как в истории с Rockefeller Center».

Антуан Гара
Источник