To DO, or not to DO? Или – Кто за Short sale?

– Ну и как долго ты не платишь за дом?

– Месяцев 8

– Ну и что дальше?

– Не знаю, поживу, пока не прогонят.

– Почему не попытался перефинансироваться?

– О чём ты говоришь. Дом оценили в $250K, а Mortgage на нём $380K, при том, что купил его за $475K. Зачем мне такой дом.

Для того и существует Foreclosure, чтобы при такой ситуации оставить дом банку.

О том, что на платежи всё равно не хватает я уж и не говорю.

– А ты знаешь, что Банк его будет продавать после Foreclosure за те же $250K

– Мне-то что с того?

– А купить по такой цене не хочешь?

– А разве я могу?

Иосиф Розенберг

– А разве ты пробовал????????????????????

(из разговора в Бане / Ресторане / на работе / на прогулке / в Интернете…

Ненужное зачеркнуть)

Эта статья  прежде всего обращена к тем:

Кто уже не платит за свою недвижимость, свой дом и к тем, кто ещё платит, но делать это ему становится всё труднее и труднее, так как доходы падают, а долги только растут.

Кто видит своё «спасения» в программе: Mortgage Modification

У кого сумма Mortgage больше или равна рыночной цене дома – Market value.

Кто в год платит за дом больше чем 5% от Market value его дома

Кто покупал или перефинансировал свой дом в течении последних 4-х лет

Кто хочет попытаться сохранить свою недвижимость и:

А. Компенсировать потери собственности в своём доме произошедшие в как

результате кризиса на национальном Рынке в целом, так и на Рынке

недвижимости в частности.

Б. Сформировать значительный объём Equity (собственности) в своём доме,

компенсировав потери упомянутые выше.

В. Значительно снизить размер платежа за дом; в некоторых случаях можно добиться снижения в два раза и более.

Г. Получить право на снижение налога на землю за счёт снижения цены дома

Д. Иметь возможность сдавать недвижимость в РЕНТ, без доплаты

Эту заметку могут не читать те, кто уже выплатил свой Mortgage и те, чей Mortgage на сегодня составляет лишь 50% от оценки дома и меньше.

Несмотря на реальные потери собственности в вашем доме, которых не избежали и вы, я вас не только искренне поздравляю, но и советую обратить внимание на то, что в вашем доме ещё сохранилась – эти деньги сегодня всё ещё могут поработать на вас и весьма успешно и, возможно, компенсировать указанные выше потери.

А тех, к кому я обратился выше – я вызываю на спор. К барьеру, Друзья!

Я не напрасно хочу вызвать у вас «дуэльные» ассоциации, так как неприятие моей оценки сегодняшней ситуации на Рынке недвижимости зачастую доходит до «дуэльного» накала. И ладно бы причина была в несогласии с моими утверждениями о том, что Рынок недвижимости продолжает падать (этот фактор объективен и нет специалистов, которые бы это отрицали при всех возможных расхождениях в количественных оценках происходящего), причина неприятия совсем в другом: принятие данного утверждения требует от СОГЛАСИВШЕГОСЯ соответствующих действий, а делать что-то на свой страх и риск боязно.

Вот об этом «не хочется» я и хочу поговорить, постараясь определить цену и целесообразность как одного подхода к выходу из создавшейся ситуации: назовём её – to do так и другого: пусть это будет not to do.

Подумайте, при каком же из подходов

вы подвергаете своих близких и себя

большему риску и платите соответственно большую цену — тогда, когда

«Пытаетесь, что-то сделать» или  когда

«Не пытаетесь», оставляя всё на волю случая?

Я постараюсь сделать эти заметки абсолютно независимым проектом, но, те, кто не поленится причитать мою статью от SOS VS MM, смогут дополнить предлагаемую картину весьма полезными деталями.

Но прежде, чем мы начнём – несколько базовых утверждений, не согласившись с которыми, пожалуй, не имеет смысла тратить время и читать эту статью далее.

Ибо любые споры, преследуя цель – приблизиться к Истине, имеют смысл только в том случае, когда участвующие в диалоге люди говорят «на одном языке» и пользуются приемлемыми аргументами, то есть не пытаются сравнивать “apple and orange”.

Утверждение №1. Любой кризис приносит не только проблемы, но и открывает уникальные возможности, которые в ситуациях стабильных обычно недоступны.

Поэтому оказавшись в критической ситуации от нас более, чем когда-либо требуется АКТИВНОСТЬ вместе со спокойствием, терпением и последовательностью в достижении поставленной цели. (примите мои извинения за возможно «назидательный тон»).

Утверждение №2. Приобретение недвижимости – это инвестиционный проект имеющий экономический смысл только в том случае, когда недвижимость растёт в цене настолько, что формирует для владельца и «дополнительный доход» и дополнительную собственность – Equity.

Ситуация изменившаяся сегодня требует, по крайней мере, ревизии всех инвестиционных проектов, включая недвижимость с тем, чтобы найти пути и средства которые позволят не только компенсировать образовавшиеся потери, но и попытаться получать прибыль.

Утверждение №3. Любой инвестиционный проект, который не приносит запланированную прибыль в течение пяти лет – нецелесообразен и должен быть закрыт.

Утверждение Главное (без номера).

Попытка что-либо предпринять обычно не имеет стопроцентной гарантии успеха, но имеет шанс его достичь. О чём Классики как-то заметили, что:

«… сто процентной гарантии не дает даже Лионский Кредит …»

В тоже время Отказ от попытки что-либо предпринять наоборот имеет стопроцентную гарантию не достичь успеха НИКОГДА.

Подобный подход правомочен только в том случае, когда произошла смена приоритетов и, соответственно, изменилась конечная цель.

Типичная для сегодняшнего дня ситуация: семья не хочет менять – бросать Свой Любимый Дом даже понимая, что его инвестиционная составляющая из-за состояния Рынка недвижимости себя исчерпала и исправление в ближайшие годы не предвидится.

Мы живём в стране Возможностей а не Гарантий, поэтому жить по Правилам нашей страны – США: значит ориентироваться на Возможности.

И делать это сегодня весьма целесообразно, поскольку эти Возможности выглядят крайне привлекательно на Рынке Недвижимости именно в период кризисов.

Теперь к делу, или к Барьеру, кому как нравится.

Как все мы прекрасно знаем, один из основных ценообразующих законов Рынка звучит так: «покупай внизу» и «продавай наверху», имея ввиду цену продукта.

Именно сегодня в несопоставимо большей степени, чем обычно, Рынок недвижимости, приближаясь к своему «дну», предложил: Покупай ибо такая ситуация повторится не скоро, а на мой взгляд – никогда.

И Рынок отреагировал предъявив Покупателя №1 – инвестора.

Сегодня именно Инвестор – самый активный Покупатель (а зачастую и единственный) на Рынке недвижимости – он профи этого Рынка – инвестор. Именно его активность позволяет некоторым аналитикам-оптимистам заявлять о том, что Рынок недвижимости начинает «просыпаться». Но зная, на сколько количество инвесторов несопоставимо мало в сравнении с количеством обычных покупателей, мы понимаем, что о реальной активизации Рынка говорить пока ещё рано.

Далее следует обратить внимание на то, за какие суммы сейчас Банки (я для

простоты обобщаю этим словом всё многообразие возможных продавцов) выставляют дома для продажи.

Не трудно заметить, что дома эти выставлены по цене не более, чем 65%-70% от их оригинальной стоимости или суммы Mortgage, что сегодня очень близко.

При этом не следует забывать, что Банк в ходе продажи каждого дома после Foreclosure, хотел бы покрыть свои затраты на этот процесс и иметь некий запас для переговоров с покупателем о цене. Таким образом он вынужден объявить цену, которая однозначно должна превышать ту цену, по которой Банк получил данный дом в свои руки как минимум на 15%-20% (я уж не говорю о какой-либо запланированной прибыли). В таком случае не трудно «догадаться», что Банк, предлагая для продажи цену составляющую 65%-70% от размера займа,  «приобрёл» эту недвижимость лишь за 55%-50% от суммы сегодняшнего долга.

Возьмём этот факт на заметку, так как 50% снижения цены – это именно тот ориентир, которым мы будем руководствоваться при процедуре Short Sale, о которой сегодня идёт речь.

И сразу же напрашивается вопрос: а почему хозяин дома не может выступить в роли этого «удачливого» покупателя, кто приобретает эту недвижимость по её реальной рыночной стоимости то есть за 55%-50% от оригинальной цены, а зачастую и за 50% от его Mortgage?

Причин на то, чтобы «забыть» на время о том чтобы выступать в качестве Покупателя вообще, а своего дома в частности, более, чем достаточно и основная- это невозможность получить финансирование, ибо состояние нашего кредита (ввиду пропущенных платежей) на тот момент не позволит это сделать

Но, за Cash вы могли бы выкупить свой собственный дом за полцены всегда, так как при этом не требуется финансирование.

Если же «вернуться на Землю» и взглянуть на ситуацию более реально, то выкуп СВОЕЙ недвижимости по её Рыночной стоимости можно решить с помощью привлечения «своего» покупателя. Но для того, чтобы Банк согласился продать ваш дом по его реальной рыночной стоимости, этот дом должен быть в состоянии Foreclosure. Согласно сегодняшней практики, в Иллинойсе на это уходит  не менее года.

Именно столько времени обычно требуется, чтобы падение цен в вашем районе или Market value вашего дома выразилось в значительных для вас цифрах. Безусловно, падение цен в разных районах отличаются друг от друга. Поэтому и сроки ожидания могут быть различны, как и результат.

Но прежде, чем мы начнём сравнивать To Do, or Not To Do, я приглашаю вас в маленький «теоретический» экскурс по той Экономико-социальной среде, в которой мы с вами живём, зачастую об этом не задумываясь.

Не думаю, что удивлю кого-то общеизвестными названиями, которые сыплются на нас со всех сторон; такими как Stock Market, Bank, Business, Employment, Real Estate ну и, конечно, мы «сирые» Customers — покупатели.

Мы знаем так же, что все ОНИ будучи взаимозависимыми, ежесекундно влияют друг на друга, формируя при этом ту самую экономико-социальную среду, в которой мы с вами живём. Я же повторил эти общеизвестные названия лишь для того, чтобы представить вам свою временную модель взаимного влияния перечисленных выше «участников» Рынка только на один из его аспектов, который жизненно важен для всех нас – Real Estate.

Заметка для любопытных (прочие могут пропустить эту заметку без ущерба к пониманию данной статьи в целом).

Одноуровневая качественная модель направленного влияния элементов Рынка.

1. Направление активности Stock Market (Бык — растущий / Медведь — падающий) определяет:

2. Активизацию или консервацию деятельности Banks: свободу или ограничения в

выдаче займов бизнесам, в первую очередь

3. Banks, в свою очередь, либо обеспечивают Business средствами на развитие (см. выше), либо наоборот – ограничивают финансирование и  заставляют бизнесы сворачивать свою деятельность.

4. Активизация или замедление деятельности Business’ов приводит в свою очередь,

к росту или снижению количества рабочих мест; то есть объективно влияют на

уровень Employment’a.

5. Например, увеличение занятости – рост Employment’а, ведёт к росту количества

потенциальных покупателей недвижимости ввиду стабилизации их семейных  бюджетов и наоборот.

6. Наличие бюджетных средств у покупателя (у нас с вами), ведет к активизации рынка R/E, где обычный покупатель заменит инвестора, как фактор

определяющий темпы и направление развития Рынка недвижимости.

Надеюсь, что эта грубая картина (действительные «нити» взаимодействий элементов Рынка не столь однозначны и однонаправлены – ведь и зимы бывают тёплыми. Но закономерности существуют и их не следует игнорировать).

Кроме того, нас интересует не только сам факт влияния, но и срок, когда это влияние может начать отражаться на нас с вами – обычных покупателях. Так вот реальность такова, что чтобы тенденция превратилась в обыденную практику предположительно требуется один год на каждый переход.

Стало быть, если предположить, что восстановление Stock Market (начало нашей цепочки) началось Весной 2010 (а подтверждения тому имеются), то ожидать восстановления обычной активности R/E – Рынка недвижимости (конец нашей цепочки) с возвратом Market value на уровень хотя бы 2008 года, следует ожидать в 2015- 2016 годах.

А теперь, после столь затянувшегося, но необходимого Вступления, перейдём к сравнению наших возможностей что-либо делать и начнём с более привычного- Не делать, так как нет действия – нет ошибок.

Not to Do.

Перспектива, для сделавших данный выбор – ничего не делать, такова:

Факторы негативные:

Остаёмся без собственности в доме на последующие 10 лет.

Нет возможности использовать собственность в доме как часть пенсионного плана или средств для развития собственного бизнеса

Нет возможности перефинансировать свой дом из-за отсутствия собственности

Потерян контроль над собственностью (всё перечисленное выше)

Например, нет возможности продать дом, кроме как через процедуру

Short Sale со всеми известными последствиями для кредита

Для некоторых это ещё и резкое снижение Уровня Жизни из-за невозможности пользоваться финансовой «подпиткой» за счёт имевшейся ранее собственности в доме.

Лишаем себя возможности эффективного инвестмента в R/E, причём подобная ситуация не повториться – Life time opportunity.

Факторы позитивные:

Нет необходимости смены жилья, хотя это создаёт, увы, лишь видимость благополучия, так как о формировании собственности надо забыть.

Сравнили – За и Против варианта «Безделья»? Пошли дальше.

Следующий выбор: To Do или, если хотите Let’s Do It.

Что же нас ожидает, если мы решим побороться за свой дом,

за свой Life Stile, за своё Будущее, используя механизм Short Sale.

Начнём с неприятного.

Факторы негативные:

Нет 100% гарантии (а когда она есть?), что всё произойдёт так, как запланировано, так как есть несколько факторов, которые трудно предвосхитить заранее и которые нам не подконтрольны.

Во-первых, неизвестно насколько опуститься Market value в вашем районе именно в тот момент, когда мы должны будем осуществить продажу-покупку. В том, что опустится ни у кого особых сомнений нет.

Впрочем, известно, что снижение стоимости выражается в десятках тысяч долларов, а не в сотнях и каждая тысяча – это наша прибыль.

Пример: мы ожидали падения на $250K, а оценка, которую предложил банк на момент продажи – показал падение лишь на $190K. Пусть наши планы не выполнены на $60K, но ведь $190K – это тоже прибыль. Только вспомните, как часто вам удавалось заработать как чистую прибыль подобную сумму денег за пару лет без всяких первых взносов, и многое предстанет в ином цвете.

Вывод:*Я бы попробовал*

Во-вторых, процедура Foreclosure может продолжаться 18-20 месяцев, а может и меньше:12-15. Возможное снижение сроков нахождения в процессе Foreclosure может вынудить нас, чтобы не потерять дом, согласиться на более высокую цену, хотя Рынок всё ещё продолжает опускаться и дальнейшие ожидания могли бы принести нам дополнительную прибыль.

Ситуация аналогична предыдущей с аналогичным выводом: выигрыш меньшей суммы – тоже прибыль.

Вывод:*Я бы попробовал*

Главное же не закрывать глаза на очевидное: Цены на Рынке падают и этой объективной ситуацией следует воспользоваться.

Не сделаете этого вы со своим домом для своей семьи – это сделает Инвестор с вашим домом – для своей.

Падающая монета до земли не долетает – другое дело: кто её поймает (ха-ха, кажется «стих» сочинил).

Вывод: *Я бы попробовал*

«Убитая кредитная история» – о горе мне, это «катастрофа»!

Вы когда-нибудь задумывались, почему большинство жителей США и мы в том числе, смотрят на кредитную историю как на «Святую корову»? Правильно, скажу я, зная ваш ответ на этот вопрос: как это можно, я ведь создавал/а её годами. И вот так за раз, перестав платить Mortgage, перечеркнуть годы усилий? Ни за что!

Даже опустив понятные эмоции, хочется пособолезновать и согласиться: исходя из выше изложенного, я бы тоже не дал губить годами нажитое.

Но давайте разберёмся по существу и, прежде всего с определениями, которыми мы манипулируем. Да, и этим трудно не согласиться, перечёркивать результат многолетних усилий во-первых, просто жалко, а во-вторых, страшно, ибо снова уйдут годы на восстановление кредита, а для некоторых, такого количества лет просто нет.

Отдав дань эмоциям, вернёмся к сути.

Во-первых, если бы «уничтожение» кредитной истории каждый раз приносило мне прибыль в десятки тысяч долларов – я бы только этим и занимался.

К сожалению, такого бизнеса не существует (не о Трампе будь сказано).

Во-вторых, разберёмся с цитатой: «…я создавал её годами…».

Так ли это? Мало кто сознательно «работает» над созданием своей кредитной истории планомерно и регулярно, а посему правильнее следовало бы сказать, что кредитная история создавалась годами, но ваших усилий здесь просто нет, особенно если речь идёт о плановых и целенаправленных усилиях.

Чтобы сделать эту историю короче, прошу поверить мне на слово, как человеку, который 3-го Сентября 2009 года анализировал кредитную историю под номером  десять тысяч. Стало быть именно столько раз мне приходилось анализированными состояние кредитных историй  и некий опыт у меня в этом вопросе есть.

Да, испортить кредитную историю можно быстро, но и восстановить её при отсутствии проблемных кредитных линий, например, невыплаченных collections, вопрос 2-3 месяцев, при условии желания и кооперации.

Это в утверждение полной мере относится и к тем, кто имеет такие записи в кредитной истории как: Bankruptcy, Foreclosure, Repossession, Judgment, Collection.

Я знаю, что  записи большинством воспринимаюся как наказание, в то время как все они – рука помощи и если мы ими воспользовались – это не начало, а конец проблем.

Тоже относится к мифическим 7 годам после которых «когда всё само уйдёт». Увы, само ничего не происходит.

Маленькая заметка на память: collection даже в $0.10 НИКОГДА само не уйдёт из вашей кредитной истории и с каждым днём будет только снижать ваш Credit Score больше и больше, вне зависимости от содержания вашего кредитного рапорта.

Надеюсь, вы понимаете, что взяв на себя смелость опубликовать подобное утверждение, что восстановление Credit Score, а также и кредитной истории – это вопрос нескольких месяцев, а вовсе не лет, я взял на себя определённую ответственность. И если после этого я зародил хотя бы у одного из читателей сомнение в истинности его представлений о «проблематичности» восстановления кредитной истории – я буду считать, что свою функцию в этом разделе статьи я выполнил.

Просто «… сапоги должен тачать сапожник…».

Боязнь потерять дом

Это, пожалуй, наиболее серьёзный аргумент, но и здесь при попытке сохранить свой дом – мы не сжигаем все мосты.

* Я бы попробовал *

К счастью, есть «point no return», отследив которую, вы всегда можете сказать Банку, что вы решили вернуться на прежнюю программу и готовы восстановить свои регулярные платежи.

Чтобы не полагаться лишь на чьи-то советы, крайне рекомендую вам почитать о процедуре Foreclosure в Интернете (use Google for it) или найдите газету Chicago Tribune от 20 октября 2008, стр. 18, всё далеко не так сложно, как кажется; каждый из работавших со мной вам это подтвердит.

И конечно же, следует отдавать себе отчёт, что в случае возврата к прежним платежам даже при условии перехода на Mortgage Modification program, вы возвращаетесь в состояние Not To Do, о чём см. выше.

Теперь о хорошем.

Факторы позитивные:

Перспектива сформировать собственность в своём доме равной размеру нового Mortgage.

Выкупая свой дом за половину текущего Mortgage сегодня, мы закладываем

потенциал роста размера собственности, который будет сформирован в

вашем доме за счёт колебания Рынка и возврата его в позитивную зону

роста недвижимости через 3-4 года.

Иначе говоря, вернувшись на уровень оценок 2008 года через несколько лет

мы будем иметь тот размер собственности, на который была снижена цена

при продаже, например: снизив оценку на $100K – вы заработаете те же

$100K к 2015-16 годам

Новый payment за Mortgage возможен вдвое меньше оригинального, в соответствии со снижением цены покупки и размера Mortgage.

При ценах от $80K и ниже можно вообще обойтись без обращения к традиционному финансовому инструменту – Mortgage, используя потенциал кредитных карточек

Возможность существенно снизить налоги на землю.

Это станет возможным в силу того, что город будет вынужден поменять вам ваш pool: список домов, чьи налоги город использовал при формировании ваших налогов на недвижимость, так как поменялась цена дома.

В том случае, если вы решите рентовать вашу недвижимость – рент будет существенно ниже размера платежа за Mortgage, то есть речь будет идти о долгосрочном free investment

Находясь в состоянии Foreclosure, то есть12-18 месяцев, вы сможете получать удовольствие от разгруженного бюджета и формировать резервы

Возможность значительно или полностью выплатить задолженности на кредитных карточках и прочих кредитных линиях

Сравнили – За и Против?

Выбор за вами!

Ваш ход, друзья, К Барьеру!

С уважением – Иосиф Розенберг