Проблемы и решения при покупке собственного дома

Голубая мечта каждой американской семьи иметь собственное жилье (house, townhouse, condo…). Кроме того, многие американцы переезжают в другие города, штаты и даже страны и должны продавать, покупать или арендовать жилье. По данным опроса института Гэллапа, в котором участвовало по 600 человек от каждого штата, было установлено, что наибольшее число желающих переехать в другой штат в Коннектикуте – 49%, в Неваде – 43%, в Род-Айленде – 42%… Самое маленькое число жителей хотело бы уехать из Нью-Гемпшира, Орегона и Техаса – менее 24%. В целом по США около 30% американцев желает переехать из одного штата в другой. Основной причиной для переезда они называют работу или бизнес. Среди других «охот к перемене мест» указывают воссоединение с родственниками или друзьями, лучшие климатические условия, более высокое качество жизни (в области культуры, сервиса, спорта…).

Сегодня важным фактором, влияющим на изменения на рынке жилья – считается сокращение числа представителей среднего класса и рост цен. К сожалению, собственный дом во многих случаях – это единственное богатство семей среднего класса. Результаты исследований проведенных Стэнфордским университетом в 177 крупных городах США, показали, что если в 1970 году проживание в престижных районах города, могли себе позволить до 65% представителей среднего класса, то сейчас этот процент снизился до 40. Это объясняется, прежде всего, тем, что определенная часть среднего класса переместилась на более низкую ступень социальной лестницы. Исследования, проведенные экспертами, показали, что богатые люди предпочитают селиться в элитных районах, где благодаря финансовым возможностям лучшие школы, парки и инфраструктура. Анализируя положение на рынке жилья, нельзя обойти вниманием поколение бэби-бумеров. Это люди, рожденные в 1946-1964 годах. Они контролируют 80% общего богатства американцев и покупают до 90% дорогого жилья. Однако, сегодня бэби-бумеры стареют, становятся менее производительными, чаще болеют. Согласно данным Исследовательского центра Пью, почти половина Бэби-Бумеров считает, что их финансовое положение ухудшилось в последние годы, а треть продолжает работать в 65-69 лет поскольку не могут прожить на пенсию. Психологи и финансисты сходятся во мнении, что бэби-бумеры живут “in state of denial” – не всегда видят и до не конца понимают, что происходит. Обозреватель ежедельника Times Фарид Захария, анализируя процессы, происходящие в американской экономике и общественно-политической жизни, считает: «Перемены, о которых мы сейчас много спорим, – все равно, что перестановка стульев на палубе «Титаника». В современном мире – власти не доверяют банкам, банки не доверяют друг к другу, а разрывая отношения – тем самым самостоятельно вводят санкции против других банков и против граждан. Тем не менее, сегодняшние тенденции на рынке недвижимости свидетельствуют, что он постепенно выздоравливает. Количество «долгового» жилья стремительно снижается. По сведениям компании Сorelogic, за последний год количество изъятий «проблемных домов» сократилось на 10%. С февраля 2014 года стоимость недвижимости, в том числе проблемной, увеличилась в среднем по стране на 12,2% в годовом исчислении. При этом в 14 штатах наметился двухзначный годовой рост цен на жилье, в 22 штатах цены на недвижимость достигли своего пика. Например, в штате Калифорния продажа дорогих домов занимает большую часть рынка. Средний срок пребывания дома на рынке от появления объявления до продажи составляет 35 дней. Следует особо отметить, что на рынке жилья в Сан-Франциско, Сан- Диего, Сакраменто и Сан-Хосе наблюдается резкий рост цен. По сравнению с 2009 годом, стоимость недвижимости поднялась, как минимум, на 50%. Компания Zillow утверждает, что в течение следующих 12 месяцев жилье будет дорожать, однако рост цен будет зависеть, прежде всего, престижности районов, в которых дома находятся. К сожалению, свыше половины продаваемого жилья недоступно для рядовых покупателей, даже среднего класса. Принимая решение о покупке дома, люди, как правило, руководствуются двумя основными критериями: чтобы мой дом был не хуже, чем у родных, друзей, знакомых (lifestile) и финансовыми возможностями семьи (financial decision). Данная статья посвящена рассмотрению наиболее типичных финансовых и налоговых вопросов, которые возникают у покупателей недвижимости.

Что лучше: покупать или арендовать жилье?

Сделать выбор между покупкой и арендой жилья – это одно из наиболее жизненно важных решений для каждого американца. На это решение влияют разные факторы: прежде всего, финансовое положение и образ жизни человека или семьи. Сделать выбор непросто, ведь для покупки дома нужна значительная сумма денег и внушительный первый взнос. Американский рынок труда известен сильной конкуренцией и способностью быстро изменяться. Развитие новых технологий, научно-технический прогресс пронизывающий все сферы экономики делает многие работы ненужными и люди становятся временно (а иногда постоянно) безработными. Кроме того, люди устают от работы на одном месте. Поэтому, чаще всего, профессиональные и личные интересы вынуждают американцев переезжать из одного города в другой. Владение домом затрудняет быструю адаптацию к изменениям на рынке труда. Дело в том, что продажа дома может занять длительное время, в то время как его владелец может нуждаться в срочном переезде, в связи с рабочей необходимостью (рабочее место ждать не будет). Молодые люди предпочитают арендовать жилье до тех пор, пока не определятся с постоянным местом работы, не рассчитаются с долгом по студенческому займу или не создадут семью. Пожилые люди со средним достатком, особенно после смерти одного из супругов, предпочитают жить не в собственном доме, а в спецкомплексах для престарелых, где представляются социальные и медицинские услуги. Отметим, что образ жизни – существенный момент при принятии решения о покупке жилья, но все же основополагающим является финансовый фактор. Можно сделать несложный расчет и определить, что конкретно для вас выгодней: аренда или покупка жилья. Для расчета рекомендуется использовать следующие сведения:

– Величина (абсолютная или в процентах), на которую ежегодно возрастает арендная плата.

– Предполагаемая сумма, на которую дом подорожает или подешевеет с течением времени. Эксперты по недвижимости считают, что если рост арендной платы составляет 3% в год, то арендатор жилья находится в более выгодном положении, чем покупатель, на протяжении примерно 6 лет. После этого периода преимущества покупки дома будут преобладать. Но, такие выводы, в значительной степени – это теория. На практике, люди, не имеющие собственного жилья, долго и усердно копят деньги, придирчиво подыскивают место для проживания и отчаянно стремятся обзавестись недвижимостью. Мечты о собственном доме всегда светлые и радужные. В реальной жизни процесс покупки дома часто вызывает у людей эмоциональный стресс. Со временем, семья, купившая дом, начинают на своих финансах чувствовать последствия: в виде сумм кредита (mortgage) и процентов на него (interest), которые им предстоит выплачивать ежемесячно в течение многих лет, плюс налоги на недвижимость. Покупка дома означает, что семье, как правило, 15-30 лет будет жить в долг, а дом реально станет вашим только после того как вы на 100% рассчитаетесь с кредиторами.

О возможных источниках финансирования покупки дома.

Вначале давайте их перечислим, а затем кратко проанализируем каждый из них:

– Семейные накопления.

– Помощь родных и друзей (подарок или беспроцентный заем).

– Кредит в банке или другом финансовом институте.

– Использование средств накопленных в пенсионных планах.

Чтобы накопить средства на первый взнос для покупки собственного жилья, каждая семья должна постоянно и скрупулезно заниматься финансовым планированием. Ежегодно разрабатывать бюджет семьи и его обязательно выполнять. В доходной части бюджета следует отражать все возможные поступления (зарплата, доходы от бизнеса, интерес и дивиденды на инвестиции…) в расходной части показать все виды расходов (арендная плата, коммунальные услуги, расходы по использованию автомобилей, все виды страховок, расходы на питание, одежду, отдых, медицину, образование…) Определить конкретную сумму возможных сбережений на жилье за счет увеличения доходов (пытаться больше зарабатывать) и уменьшения разного рода трат (исключить расходы, без которых без ущерба для вашей жизни можно обойтись: ездить на более дешевых и экономичных автомобилях, бросить курить, избавиться от дорогостоящих хобби, сократить затраты на путешествия, перестать питаться вне дома, посещать казино…). Следует открыть в банке или другом финансовом институте счет, на который ежемесячно перечислять запланированные в бюджете суммы на приобретения жилья. Вы должны определить, сколько времени вам потребуется, чтобы собрать средства с учетом всех возможных (в вашем конкретном случае) источников на первый взнос (down payment). Он будет зависеть от стоимости дома, который вы можете себе позволить с учетом бюджета, обязательных выплат на mortgage, property tax… Кроме того, многие кредиторы требуют у покупателя дома приобрести Mortgage insurance с целью гарантировать получение одолженных сумм при неблагоприятных обстоятельствах. Обычно это требование выдвигается кредитором, если первичный внос колеблется от 10% до 20% от общей стоимости дома. Чем больше денег вы сможете внести в качестве первого взноса (down payment) при покупке дома, чем меньше будет занимаемая вами сумма и процентная ставка за предоставляемый кредит.

Заметим, что в США применяются два вида ипотек по способу начисления кредитных ставок: кредит с плавающей процентной ставкой – Adjustable Rate Mortgage, кредит с фиксированной процентной ставкой – Fixed Rate Mortgage. Какой из них выбрать в вашей ситуации, может посоветовать специалист по инвестициям. Как правило, сумма первого взноса составляет 20% от полной стоимости дома. Финансовые аналитики утверждают, что платежи по кредиту, страховка и налоги на недвижимость не должны превышать 30% месячного дохода семьи. Кроме того, не забывайте, что дома требуют ремонта, покраски, содержания газонов и бассейна, расходов на водоснабжение и электричество, прочие непредвиденные расходы. Целесообразно составить предварительную смету на содержание дома, которая будет отражать все предстоящие расходы. После этого будет понятно, какую сумму вы можете направить на погашение кредита. При финансовом планировании бюджета семьи надо обращать внимание и на такие факторы, которые слабо от вас зависят, но на семейный бюджет могут сильно повлиять:

– Economic risk – слабый рост экономики в целом, конкретной отрасли или компании ведут к тому, что инвестиции падают в цене. Например, такие компании, как производители автомобилей, химической продукции не могут легко и быстро сократить расходы в период рецессии. Следовательно, их акции имеют тенденцию к падению.

– Маrкeт risk – он включает такие факторы, как политические процессы в стране и в мире, поведение Wall Street, которые могут разрушить или нанести ущерб инвестиционному рынку. Например, изменения в налоговом законодательстве, введение торговых санкций, падение цен на нефть, отклонения в инвесторской психологии в совокупности вносят свой вклад в рыночный риск, который рассчитывается для многих акций рынка ежедневно.

– Specific rick – плохое управление или неудачи на рынке могут снизить доходы или даже обанкротить компанию. Индивидуалы очень рискуют, если покупают акции фирм с большими долгами или в специальных акционерных фондах. Их часто называют Sector funds, так как они концентрируют хранение акций в отдельные отрасли, например, в энергетику. Специфический риск также включает изменения в государственном регулировании инвестиционного рынка, так как его действия могут наносить ущерб отдельным отраслям и компаниям. Необходимо постоянно корректировать инвестиционный план с учетом изменений в экономике компании, отрасли, на бирже.

Любой человек должен следовать простым правилам инвестирования:

– Прежде чем инвестировать, вы должны иметь от 6 до 12 месяцев средств на жизнь в случае непредвиденных обстоятельств или потери работы.

– Спросите себя, какой риск вы реально можете выдержать. Fidelity Investment рекомендует формировать портфель инвестиций в таких соотношениях: 70% в акциях, 25% в облигациях, 5% наличные. Для тех кому 65 лет и старше Vanguard Dividend Apprecation cоветует в ивестиционном портфеле иметь 40 %-60% акций надежных компаний. Глобализация мировой экономики означает, что люди и экономики всех стран взаимодействуют и взаимозависят больше чем когда-либо. Но это не означает, что каждый, кто плывет, обязательно тонет вместе со всеми.

Если вам повезло в жизни, и у вас есть богатые родители, родственники или друзья, которые готовы одолжить вам деньги без процентов и на длительный срок, то чтобы гарантировать им возврат и повысить вашу ответственность за взятый кредит (вспомните афоризм: «Беру чужие, а отдаю свои».) рекомендуется заключить c ними договор, оформленный у нотариуса. В договоре четко оговорить сроки и суммы выплаты кредита.

Банки или другие финансовые институты, прежде чем предоставить кредит (mortgage) на покупку жилья проверят вашу кредитную историю, ознакомятся с вашими федеральными налоговыми отчетами за последние два года (иногда могут потребовать налоговые отчеты по штату). Что такое mortgage? Обычно мы используем это слово когда говорим о займе на покупку дома – a mortgage loan. Получив кредит, вы принимаете на себя обязательства (pledge): выплачивать ежемесячно ваш заем (loan) плюс интерес, который был оговорен в договоре при выдаче кредита. Кредитор ваши обязательства оформляет с привлечением юриста (local authority) в форме специального документа называемого – lien. Lien – это юридический документ, согласно которому, если заемщик перестает выплачивать долг в установленные сроки, то кредитор (lien holder) имеет право начать процесс (foreclosure) по изъятию дома для погашения суммы долга.

Кроме того, для получения кредита на покупку дома можно обратиться в Federal Housing Authority, который является частью US Department of housing and Urban Department (HUD). Он имеет программу страхования и помогает получить 30-летний Mortgage loan с низким ежегодным процентом. Агентства, которые покупают большинство mortgage loan, при наличии у заемщика финансовых проблем, отправляют его очередную просьбу на заем в “penalty box”, прежде чем дадут соответствующее разрешение. Самые известные агентства Fannie Mae и Freddie Mac после отъема у владельца предыдущего дома за неуплату устанавливают семь лет ожидания для предоставления нового займа. Но, у них есть более короткий период ожидания займа – 3 года, если потенциальный заемщик сможет доказать, что у него были “extenuating circumstances”, такие, например, как длительная потеря работы или большие медицинские расходы.

Время ожидания кредита при наличии других негативных случаев, таких как банкротство или Short sale, может быть сокращено до двух лет. The Veteran Administration представляет заем определенной категории граждан через один-два года после foreclosure. Надо не забывать, что период, в течение которого вы выплачиваете только mortgage interest, заканчивается через 10 лет. В последующие 20 лет вы обязаны выплачивать не только проценты за взятый кредит (mortgage interest), но и базовую стоимость дома (principal). Поэтому ваши платежи могут возрасти на 50% и более. Отметим также, что кредитные проблемы по покупке конкретного дома, для получения определенных льгот можно обсуждать: со строителем (builder), продавцом (seller), брокером (broker). В критической ситуации, при покупке дома, чтобы собрать требуемую сумму на первый взнос (down payment) некоторые семьи вынуждены изымать деньги из пенсионных планов. Особо подчеркнем – этот источник финансирования может привести к существенным потерям. Если вы берете деньги из пенсионного плана в возрасте до 59,5 лет, то при составлении налогового отчета вам придется заплатить штраф: федеральный – 10% и штатский, например в Калифорнии – 2,5% от взятой суммы. Кроме того, изымаемая из пенсионного плана сумма прибавляется к налогооблагаемым доходам и, как правило, существенно увеличивает налоговый процент (tax rate). Единственная льгота, которая представляется налогоплательщику, состоит в том, что если средства из пенсионного плана используются для покупки первого дома, то с первых 10 тысяч не берется штраф (penalty).

Еще на один финансовый аспект, касающийся уже владельца дома, хочу обратить внимание читателей. Если ваши текущие платежи по дому очень высокие, то в результате перефинансирования вы можете получить более низкий процент (lower interest rates) и более низкий месячный платеж. Что такое перефинансирование (refinance your home)? Это процесс получения нового займа (loan) на вашу существующую собственность. Для этого надо обратиться к специалисту (Loan agent) или в соответствующую организацию – Например, Loan Depot, Quicken Loans, So Fi, Ameri Value…). Для осуществления перефинансирования потребуется следующая информация: показатель вашей текущей кредитоспособности (your current credit score), ваш текущий доход (your current income), ваша кредитная история (your payment history), текущая оценка вашего имущества (your key assets), ваша трудовая история (your employment history). В результате перефинансирования вы можете получить фиксированный процент (Home refinancing rates) на 15 лет – 2,65%, на 30 лет – 3,18%.

Для любого покупателя дома важно знать: какие у него есть возможности сэкономить на налогах (The tax deduction on mortgage interest and property tax)? Согласно the Tax Reform Act of 1986, вы можете списывать c дохода сумму уплачиваемого процента по взятому кредиту и налоги на недвижимость. В налоговом отчете форма 1040, для этих целей служит приложение А (Schedule A), в котором списываются постатейные расходы (Itemized Deductions). Налоги на недвижимость “Real Estate Taxes” отражаются в строке 6 (Line 6). Сумма интереса (Home mortgage interest) отражается в строках 10 и 11 (line 10 and 11) данного приложения. Основанием для заполнения этих строк служит форма 1098, которая выдается владельцу недвижимости организацией, получающей платежи. На линии 12 “Points Not Reported on form 1098” отражаются затраты из вашего дополнительного отчета. На линии 13 “Mortgage insurance Premiums” указываются данные из формы 1098 box 4. На линии 14 “Investment interest” показываются платежи интереса, которые были сделаны на кредиты, полученные под собственность, требующую особых инвестиций. Для определения размера списаний на линии 14 может потребоваться заполнение специальной формы 4952. Чтобы правильно произвести списания с дохода рекомендуем изучить публикации IRS №530 “Tax Information for Homeowners”, 550 “Investment Income and Expenses”, 936 “Home mortgage interest deduction”, в которых указывается на какие налоговые списания с дохода и при каких условиях имеет право владелец дома.

Очень важным участником процесса оформления сделки купли – продажи дома является специалист по оценке недвижимости (appraisal). Appraisal должен иметь License и хорошо знать район, в котором находится дом. Appraisal дает письменный отчет, в котором имеется весь расчет по оценке стоимости дома. Эта независимая оценка должна быть реалистической и давать практичную оценку стоимости дома. Однако его оценка не является окончательной. На нее влияет положение на рынке жилья и другие факторы влияющие на стоимость (например, наличие гаража или мест парковки, службы обеспечивающей безопасность в данном районе…). Учитывая, что интересы продавца дома и покупателя противоположны: продавец хочет дороже продать и больше получить за свой дом, а покупатель хочет дешевле купить и меньше заплатить, то, вероятно, имеет смысл каждому из них нанять специализированную компании для получения объективной оценки при принятии решения об окончательной цене.

В заключение, хочу порекомендовать тем, кто собирается покупать недвижимость, хорошо просчитать свое текущее финансовое положение и на ближайшую перспективу (хотя бы на 5 лет). Анализ показывает, что миллионы домовладельцев продолжают иметь имущество, которое стоим дешевле, чем цена, по которой они могут его продать или даже перефинансировать. Это означает, что продав дом, они должны принести дополнительные деньги, чтобы рассчитаться с кредитором. Около 6,3 млн. владельцев домов остались “underwater” по отношению к взятым займам (mortgage loan). По оценкам специалистов средняя цена имущества домовладельца, часто на 33% меньше, чем сумма, за которую он может продать свой дом сегодня. По данным Corelogic, для домовладельцев с одним mortgage loan средний негативный имущественный баланс – 52 тысячи долларов. Эти сведения привожу с единственной целью – предостеречь потенциальных покупателей от необдуманных решений. Но, если вы все просчитали и реально оценили свои возможности по приобретению собственного жилья, дерзайте – желаю успехов!

Александр Шабсис PhD