О налогах Трампа

Писаки из New York Times где-то сперли, как они утверждают, налоговые декларации президента и наделали из них всякие сомнительные выводы. В этой заметке речь идет о том, как непросто разобраться в налогах владельцев недвижимости.

Пара мыслей о налоговых декларациях президента.

Во-первых, единственное преступление, совершенное здесь – это незаконное раскрытие налоговых деклараций Дональда Трампа. См. раздел 26, параграф 7213 Свода законов США. У кого-то должно быть много неприятностей.

Во-вторых, что более важно, вы не можете, просмотрев налоговую декларацию, судить о ее подателе.

Согласно налоговому кодексу, существует два вида дохода: обычный доход и прибыль с капитала. Большинство из нас знакомо с обычным доходом. Мы получаем зарплату. Правительство забирает свое.

Прибыль с капитала – это доход от продажи или иной «реализации» активов.

Прибыль – это разница между тем, что человек заплатил за актив, и тем, что он получил, когда тот был продан или «реализован». Как известно однодневным трейдерам, краткосрочный доход от от покупки и продажи активов, таких как акции, рассматривается как обычный доход. Доход от покупки и продажи активов, удерживаемых более одного года, рассматривается как долгосрочная прибыль с капитала.

Теперь предположим, что есть два человека, А и Б. У А хорошая работа с зарплатой 120 000 долларов в год. Друг А, Б, владеет недвижимостью.

Конкретно, Б владеет тремя зданиями. Несколько лет назад Б заплатил по 10 миллионов долларов за каждое из этих трех зданий. Каждое здание приносит 450 000 долларов дохода от аренды в год, а операционные расходы на каждое из этих зданий составляют 50 000 долларов. Компания B также тратит 360 000 долларов в год на каждое здание, чтобы обновлять, ремонтировать и содержать в хорошем состоянии.

Проходит год, A получает зарплату, B управляет своими зданиями. A имеет денежные потоки в размере 120 000 долларов и налогооблагаемый доход вчерне в 120 000 долларов.

Налоговая декларация Б сложна. После вычета расходов Б получает 1.2 миллиона долларов, но на поддержание своих зданий, замену водопровода, крыш, лифтов и т. д. он тратит 1 080 000 долларов. Таким образом, с точки зрения денежного потока, он получает 1.2 миллиона долларов в год. С налоговой точки зрения, однако, Б может вычесть сопоставимую сумму амортизации для своих зданий, поэтому его налогооблагаемый доход также составляет 120 000 долларов. При эффективной ставке 20% A и Б платят по 24 000 долларов США в виде федерального подоходного налога.

Предположим, что через четыре года, 24 декабря, Б берет под одно здание кредит без права регресса (если вы не подаете заявление о банкротстве или не предпринимаете некоторые другие запрещенные действия) в 5 миллионов долларов, как это принято на рынке недвижимости. Б также решает, что он будет использовать средства ссуды для предоплаты всех расходов этого здания на следующий год.

В тот же день Б продает два других здания: одно за 5 миллионов долларов, а другое за 11 миллионов долларов. У Б есть убыль капитала в размере 5 миллионов долларов на одном здании и прирост капитала в 1 миллион долларов США на другом, что означает чистую убыль капитала в размере 4 миллионов долларов. У Б было 1.2 миллиона долларов дохода, но после вычета амортизации он уменьшился до его обычного налогооблагаемого дохода в размере 120 000 долларов. Более того, Б предоплатил 50 000 долларов на будущие расходы, поэтому после вычета этой суммы налогооблагаемый доход Б теперь составляет 70 000 долларов. У Б также есть «налоговый атрибут» – перенесенный на будущий период убыток в размере 4 миллионов долларов от продажи по низкой цене.

Собственный капитал Б уменьшился до 26 миллионов долларов. У Б много наличных (около 21 миллиона долларов), но только 5 миллионов долларов в недвижимости. Утешает то, что при эффективной налоговой ставке 15 процентов с 70 000 долларов налоги Б составляют 10 500 долларов.

А же, как и каждый год, платит 24 000 долларов налогов, и А это не нравится. Но это проблема А, он не понимает, что происходит.

Что, если 1 января следующего года Б купит два новых здания за 10 миллионов долларов, каждое из которых имеет те же характеристики арендной платы и расходов, что и здания, проданные несколькими днями ранее? Теперь предположим, что почти год спустя, 24 декабря следующего года, Б продает свое самое старое здание за 14 миллионов долларов, выплачивает долг в 5 миллионов долларов из выручки от этой продажи и продает одно из новых зданий за 9 миллионов долларов.

На 1 января у Б теперь есть 18 миллионов долларов наличными, 10 миллионов долларов в здании и нет долгов. Его балансовый капитал составляет 28 миллионов долларов, то есть он на 2 миллиона больше, чем в предыдущем году, но в целом снизился. Учитывая, что характеристики зданий были такими же, у Б был доход от зданий в размере 120 000 долларов после вычета расходов и амортизации.

Прибыль Б в размере 4 миллионов долларов от старого здания компенсируется соответствующим переносом убытков в размере 4 миллионов долларов США по зданию, проданному в предыдущем году, и Б имел убыток от продажи нового здания в размере 1 миллион долларов. Таким образом, у Б нет налогооблагаемых доходов и есть убыток в размере 880 000 долларов, который можно перенести на следующие годы.

Б запрашивает оценку своего оставшегося здания, и оценщик определяет ее в 15 миллионов долларов. Удачная покупка! Такое случается. У Б есть бумажный прирост капитала в размере 5 миллионов долларов (что не является событием реализации и поэтому не подлежит налогообложению), его номинальный капитал теперь составляет 33 миллиона долларов, а 880 000 долларов его будущих доходов защищены от налогообложения.

А платит еще 24 000 долларов налогов.

Б – не плохой парень. Просто Б владеет недвижимостью. Так устроена чертова налоговая система!

Мой перевод из Tax Sux.

Характерно, что, хотя пример очень упрощенный, автор сам немного запутался. Пришлось поправить. В реальности все еще сложнее.

Игорь Питерский
Источник