Новое исследование: Иммиграция стала причиной 40% роста вашей арендной платы за последние 10 лет

Разделив пространственные эффекты, а затем измерив косвенные «эффекты распространения» (spillover effects), это исследование дает более ясное представление о том, насколько влияние иммиграции выходит за пределы отдельных сообществ и, теоретически, распространяется по всей стране.

Иллюстрация: kontinentusa.com / AI

Иммиграцией обусловлено до 40% роста арендной платы в США, в то время как кризис доступности жилья продолжает затрагивать миллионы американцев. Об этом говорится в готовящемся к публикации исследовании, которым авторы эксклюзивно поделились с изданием The Federalist.

Научная работа под названием «Иммиграция и арендная плата: пространственный анализ на основе PUMA» (Immigration and Rent: A PUMA–Based Spatial Analysis) будет опубликована этой осенью в журнале Cityscape в составе сборника исследований, посвященных взаимосвязи между иммиграцией и рынками жилья.

Исследование, проведенное доктором Джейсоном Ричвайном, старшим научным сотрудником Центра по исследованию иммиграции (Center for Immigration Studies), показало, что всплеск иммиграции, начавшийся во время администрации Байдена, напрямую повлиял на доступность жилья в современной Америке.

При оценке масштабов миграции ученый учитывал как легальных, так и нелегальных иммигрантов. При этом он отметил, что определить точную долю каждой из этих групп сложно, поскольку само понятие «иммигрант» стало довольно размытым.

Доказательства – в анализе PUMA

По данным Axios, с 2020 года цены на жилье в США выросли на 54% по стране в целом и более чем на 50% в 73 из 100 крупнейших городских агломераций страны.

Недавнее рабочее исследование Федеральной резервной системы США также показало, что приток нелегальных трудовых мигрантов стал причиной 30% общего роста цен на жилье и 20% роста арендной платы.

На основе анализа данных за 2013–2022 годы доктор Ричвайн пришел к выводу, что иммиграция стала причиной примерно 40% реального роста арендной платы. В отличие от многих предыдущих исследований, его работа также учитывает косвенные «эффекты распространения» (spillover effects), возникающие в результате иммиграции.

В своем исследовании доктор Ричвайн использовал особую единицу анализа – PUMA (Public Use Microdata Area, общественно доступная зона микроданных). Это наименьшая географическая единица, по которой Бюро переписи населения США предоставляет исследователям детализированные статистические данные.

В предыдущих исследованиях ряд ученых выявил положительную корреляцию между иммиграцией и стоимостью жилья, используя пространственный анализ на уровне MSA (Metropolitan Statistical Area – столичный статистический район). Согласно их оценкам, увеличение числа иммигрантов, равное 1% населения города, связано с ростом средней арендной платы и стоимости жилья примерно на 1%.

«Обычно исследователи смотрят, насколько увеличивается иммиграция в определенном регионе – например, в штате или округе, – а затем оценивают, какое влияние это оказывает на стоимость жилья именно там», – пояснил доктор Ричвайн. «Но проблема подобных исследований заключается в том, что уровень арендной платы имеет ярко выраженную пространственную взаимосвязь: если аренда дорожает в одном округе, то весьма вероятно, что она вырастет и в соседнем округе».

Доктор Ричвайн называет это «эффектом распространения» (spillover effect). Разделив пространственные эффекты и отдельно измерив косвенные «эффекты распространения», исследование дает более ясное представление о том, насколько влияние иммиграции выходит за пределы отдельных сообществ и, теоретически, распространяется по всей стране.

«С учетом всех эффектов распространения одновременное увеличение доли иммигрантов на 1 процентный пункт во всех районах PUMA связано со средним ростом арендной платы на 1,46%. Одновременно доля местных жителей, испытывающих чрезмерную нагрузку из-за высокого соотношения арендной платы к доходу, увеличивается на 0,65 процентного пункта», – говорится в аннотации исследования доктора Ричвайна.

Согласно этим выводам, каждое увеличение доли иммиграции на 1 процентный пункт сопровождается ростом арендной платы примерно на 1,5%. Иными словами, если доля иммигрантов увеличивается на 10 процентных пунктов, это соответствует примерно 15-процентному росту арендной платы. Когда аренда дорожает в одном районе PUMA, это также приводит к росту цен в соседних районах PUMA, поскольку местные рынки жилья тесно взаимосвязаны.

«Приток иммигрантов в один район PUMA можно сравнить с камешком, брошенным в озеро, – от него по воде расходятся круги», – пояснил Ричвайн. «Место, куда падает камень, – это прямое воздействие, а расходящиеся круги – косвенные эффекты».

Исследование показало, что эти косвенные эффекты распространяются по всей стране, при этом наиболее сильное влияние наблюдается в соседних районах PUMA. Такие «волны» возникают потому, что иммигранты расселяются по значительной части территории США, и влияние на рынок жилья выходит далеко за пределы тех районов, куда они непосредственно прибывают.

«Если бы иммиграция происходила только в одном районе PUMA, ее влияние было бы не очень значительным. Но в действительности иммигранты прибывают во множество районов PUMA одновременно», – сказал Ричвайн. «Согласно нашей модели, когда иммигранты прибывают в каждый район PUMA, это похоже на ситуацию, когда в озеро одновременно бросают тысячи камней, и все возникающие от них волны начинают взаимодействовать друг с другом».

Только в городе Лос-Анджелес насчитывается 50 различных зон PUMA, используемых для статистических измерений.

Лос-Анджелес является известным центром иммиграции и «городом-убежищем», при этом около 35% населения округа Лос-Анджелес родились за пределами США. Текущая стоимость аренды также на 36% выше среднего по стране. Кроме того, Лос-Анджелес сталкивается с серьезным историческим жилищным кризисом. В 2021 году в Калифорнии было принято требование, согласно которому Лос-Анджелес должен построить более 450 000 новых единиц жилья к 2029 году, чтобы удовлетворить спрос. Однако на данный момент город выдал разрешения лишь на 81 306 жилых единиц.

Кризис на границе Байдена

В период с 2021 по 2024 год США столкнулись с крупнейшим притоком иммигрантов в своей истории.

Во время этого роста, связанного с администрацией Байдена, в страну нелегально въехали более 10 миллионов незарегистрированных мигрантов. В прошлом году на пресс-конференции «пограничный царь» Том Хоман сообщил Washington Examiner, что, по его оценке, в стране проживает «не менее 20 миллионов» нелегальных иммигрантов.

«10,5 миллиона человек, о которых нам известно, пересекли границу. А сколько мы не знаем?» – сказал Хоман. «Могли быть тысячи людей, которые пересекали границу ежедневно, и о которых у нас нет данных».

Бывший министр внутренней безопасности США Алехандро Майоркас предоставлял десяткам тысяч людей гуманитарное разрешение на пребывание (parole), что происходило в нарушение раздела 212(d)(5) Закона об иммиграции и гражданстве (Immigration and Nationality Act). Также некоторым мигрантам был предоставлен временный защищенный статус (Temporary Protected Status), позволяющий жить в США без визы.

По оценкам Института миграционной политики (Migration Policy Institute), примерно 5–6 миллионов мигрантов без виз получили разрешение на въезд в страну.

Доктор Ричвайн также недавно писал о научной работе, анализирующей мотивацию мигрантов, проходящих через приют в Гондурасе – Casa del Migrante – в 2022 году. Согласно этому исследованию, 99% респондентов заявили, что едут в США по экономическим причинам, и только 1% указал гуманитарную защиту.

Доктор Ричвайн написал, что данные, собранные в этом приюте, «дают основания полагать, что большинство “просителей убежища” эпохи Байдена на самом деле были экономическими мигрантами, имевшими стимул заявлять о намерении получить убежище, чтобы легче попасть в страну».

К началу 2024 года численность населения США, родившегося за пределами страны, достигла рекордных 51,6 миллиона человек, что составляет 15,6% всего населения США.

Согласно докладу Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), представленному Конгрессу под названием «Наиболее острые жилищные потребности –» («2025Worst Case Housing Needs 2025»), «увеличение числа домохозяйств, вызванное иммиграцией, способствовало значительному росту спроса на жилье, что, в свою очередь, привело к повышению цен на жилье».

Последствия для доступности жилья

Исследование доктора Ричвайна опубликовано в тот момент, когда кризис доступности жилья в США стал одной из наиболее обсуждаемых политических тем. Ожидается, что Сенат США вскоре проголосует по окончательной версии законопроекта 21st Century Road to Housing Act («Закон о пути к жилищному строительству в XXI веке»).

По словам доктора Ричвайна, результаты его исследования показывают, что экономические последствия иммиграции для рынка жилья – лишь часть общей картины. Косвенные «волновые» эффекты, хотя их трудно точно измерить, свидетельствуют о значительных политических и культурных изменениях, которые происходят в сообществах по всей стране в результате иммиграции.

«Независимо от того, приносит ли иммиграция пользу экономике или нет, есть люди, которые ощущают, что утрачивают чувство собственной национальной идентичности», – сказал Ричвайн. «Когда в их район приезжает большое число иммигрантов, окружающая культурная среда внезапно начинает ощущаться совсем иначе».

Согласно выводам Ричвайна, само по себе строительство большего количества жилья не обязательно устранит проблему и, по его мнению, может даже усилить косвенные «эффекты распространения», возникающие в местных сообществах.

«Жилье всегда будет ограниченным ресурсом, а темпы его строительства всегда будут отставать от темпов иммиграции», – сказал доктор Ричвайн. «Быстро приспособиться к таким изменениям очень трудно. Но даже если бы это удалось, подобная адаптация означала бы масштабную трансформацию, которая коренным образом изменила бы характер существующих районов. Если именно это считается решением, тогда необходимо учитывать все остальные серьезные политические, культурные и экономические косвенные последствия, которые неизбежно возникнут в результате такого преобразования районов и городов».

Доктор Стивен Камарота, директор по исследованиям Центра по исследованию иммиграции и приглашенный редактор предстоящего выпуска журнала Cityscape, выступил на слушаниях в Конгрессе в 2024 году, где рассказал о последствиях нелегальной иммиграции для доступности жилья.

«Рост численности населения и количества домохозяйств означает существенное увеличение спроса на жилье во многих населенных пунктах. Наши предыдущие оценки показывали, что около 60% прироста численности иностранцев было обусловлено нелегальной иммиграцией», – говорится в его письменных показаниях. «Нелегальная иммиграция значительно повышает спрос на жилье, особенно на арендуемую недвижимость. Среди домохозяйств, возглавляемых иммигрантами, прибывшими в период с января 2022 года по август 2024 года, 89,5% сообщили, что снимают жилье».

По словам Камароты, жилищный кризис следует рассматривать с точки зрения «выигравших и проигравших», а не просто как вопрос «хорошего или плохого».

«Некоторые считают, что рост арендной платы и налоговых поступлений полезен для экономики, и для определенных людей это действительно выгодно – например, для владельцев недвижимости», – сказал Камарота. «Но проигрывают, как правило, молодые люди, только начинающие самостоятельную жизнь. Теперь они не могут позволить себе жилье или найти доступное жилье в этих районах и вынуждены переезжать в соседние сообщества».

Камарота также рассказал о трудностях, с которыми он и его коллеги сталкиваются при попытках донести результаты своих исследований до крупных средств массовой информации.

«Предвзятость в средствах массовой информации такова, что среди академических исследователей само обсуждение потенциально проблемных аспектов иммиграции считается чем-то нежелательным», – сказал доктор Камарота. «Утверждение о том, что иммиграция способствует росту цен на жилье, не должно быть предметом споров. Это явление нельзя назвать ни полностью плохим, ни полностью хорошим, но нельзя отрицать, что оно существует».

Источник

Перевод Рины Марчук