Недетская считалочка: сколько стоит купить жилье в Сочи

Цены на новостройки в курортных городах черноморского побережья в последние два года росли небывалыми темпами, а стоимость жилья в Сочи вплотную приблизилась к московским ценникам. Причина — высокий спрос и ограниченное предложение доступных квартир.

Сколько стоит жилье в курортной зоне

Мораторий на строительство многоквартирных домов, дефицит участков под застройку и общая ситуация в экономике — главные факторы, способствовавшие росту цен на жилье в Сочи в течение последних полутора лет.

С начала 2021 года новостройки в Сочи подорожали на 76,5% — до более чем 350 тыс. рублей за квадратный метр. Основной скачок цен произошел с января по июнь. С середины лета стоимость квадратного метра держится выше 350 тыс. рублей.

«Пока будет действовать мораторий, средняя стоимость недвижимости в Сочи будет расти вплоть до 20-25% в год в течение 2022-2023 годов. Инфраструктура динамично развивается, выходят в продажу новые площади апартаментов и квартир, и ожидается рост цен в Адлерском районе в среднем на 25-30% в год», — уверены эксперты местного рынка недвижимости.

По словам аналитиков, в начале 2021 года наблюдался ажиотажный спрос на новостройки в Сочи, в 2,5 раза превышающий показатели прошлого года. Например, в январе число запросов составило более 132 тыс. В ноябре интерес к сочинской недвижимости скорректировался и вернулся к допандемийным показателям — это 70-80 тыс. запросов в месяц. Всего за год спрос вырос на 24% — до 1,8 млн. запросов.

Самый высокий показатель за последние пять лет наблюдался в апреле 2021 года – 1953 сделки. Спрос стимулировали новости о генплане и вводе моратория на строительство многоквартирных домов. После мая количество сделок вернулось к средним значениям: 576 – 810 в месяц. Наибольшее количество сделок (32%) в 2021 году было совершено в Адлерском районе.

«Такая динамика обусловлена вымыванием наиболее доступного предложения, мораторием на новое строительство и, соответственно, на выход новых проектов в Сочи», — пояснил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Ажиотажный спрос он объясняет и тем, что в условиях полузакрытых границ многие рассматривают курортные города как место для теплой зимовки.

Увеличение стоимости происходит абсолютно во всех сегментах сочинского рынка недвижимости, констатируют специалисты. Сначала выросли цены на новостройки, потом «подтянулись» цены во вторичном сегменте, а далее подорожали дома, участки и коммерческая недвижимость.

«Новостройки сейчас априори не могут быть дешевыми, так как велики издержки на оформление, проект, строительные материалы и последующую задержку средств дольщиков на эскроу-счетах до введения комплексов в эксплуатацию, — отмечают эксперты. — Что же касается элитной недвижимости, то повышение цен произошло и там, и ценник в 1,5 млн. рублей за квадратный метр — это не шок-цена, а обыденное явление».

Ранее риелторы заявили, что средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Сочи в конце нынешнего — начале следующего года достигнет отметки в 500 тыс. рублей. По их данным, за последние полгода-год инвесторы смогли заработать на перепродаже сочинских квартир от нескольких миллионов рублей (с одного объекта).

Основные положения моратория

Начиная с 1 июля 2021 года и до тех пор, пока специалисты не составят новый генеральный план Сочи, в городе-курорте действует мораторий на строительство многоэтажных домов. Ориентировочное время запрета составляет примерно 2 года.

«Сейчас разрабатывается новый генплан Сочи, который выявит все проблемные моменты курорта, обозначит пути их решения и в целом вектор развития города. До тех пор, пока генплан не утвердят, новые разрешения на строительство многоквартирных домов выдаваться не будут. Наша общая задача — сделать Сочи максимально комфортным для местных жителей», — заявил губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев.

Виной всему – хаотичная точечная застройка. «Сочи чрезвычайно перенаселен, – отмечает аналитик группы компаний «Финам» Алексей Коренев. – На курорте для строительства жилых домов используется буквально каждый квадратный метр земли, поэтому уже приходится строить в высоту, что портит облик города. Одно дело элитные гостиницы на берегу, а другое – самострой, например, на Бытхе».

Ограничение на строительство распространяется на жилые дома и гостиницы. Так, площадь индивидуальных жилых домов не может быть более 300 квадратных метров, а высота – максимум 12 метров. Гостиничные комплексы можно будет строить только в рамках договора о комплексном развитии города. Общая площадь территории должна составлять более 1 гектара, обязательно должны быть звездность и обслуживание международными операторами.

«За последние 10 лет в Сочи возведено 4,5 млн. квадратных метров жилья. Однако из-за этого образовался дефицит детсадов на 9 тыс. мест, школ на 25 тыс. мест в одну смену и медицинских учреждений. При сегодняшних темпах строительства для покрытия существующего дефицита детских садов и школ потребуется 25 лет», – заявил первый заместитель главы администрации Сочи Денис Юрковский,

Почему люди едут в большие города

Главный источник увеличения количества жителей городов — это исход населения из сельской местности. Люди едут с окраин и сельских территорий в город, пытаясь там закрепиться. Причина – отсутствие нормально оплачиваемой работы.

Для сравнения: охранник с режимом работы сутки через трое получает примерно столько же, сколько рабочий сельхозпредприятия, который работает 6 дней в неделю с утра до вечера под палящим солнцем. Более того, который в зимний период часто вообще не имеет никакой работы. Единственный выбор — чемодан, ипотека, город.

И строящиеся человейники действительно помогают сейчас расселить людей. Вот упрямые и печальные цифры. В Европе обеспеченность жильем составляет примерно 50 квадратных метров на человека. В США и вовсе — 70 метров на человека. В РФ — 23 метра на человека. Более того, в России около 40% жилья не подключено к канализации или к одному из основных благ цивилизации (например, газ или водопровод).

Человек, естественно, стремится туда, где ему лучше. Делать так, чтобы условия были лучше там, откуда он бежит, никто не собирается. А так получается, и волки сыты, и овцы целы. Гражданин получил нормальные условия для проживания, строительный бизнес считает прибыль.

Можно ли купить в Сочи что-нибудь подешевле?

Покупателям, ищущим дешевое жилье в Сочи, стоит ориентироваться на многоквартирные дома, построенные до 2000 года. Квартиры в старых домах почти на 80% дешевле, чем так называемая «новая вторичка».

По информации брокеров, в июле 2021 года на вторичном рынке недвижимости Сочи было выставлено 311 однокомнатных квартир, которые были построены до 2000 года. Для сравнения: в домах, возведенных после 2000 года, – 1,9 тыс.

Стоимость старой «вторички» в Сочи существенно ниже, чем «новой вторички», отмечают эксперты. Так, купить «однушку» в старом фонде можно на 65% дешевле, чем аналогичный однокомнатный объект в доме, построенном после 2000 года. При этом разница в стоимости за «квадрат» составляет 30%, а средняя площадь подобных объектов различается на 27%.

«В целом средняя стоимость за объект в домах, построенных после 2000 года, выше на 79%: 10,3 млн. против 18,5 млн. рублей. Разница в цене за «квадрат» менее значительна, но тоже в пользу «новой вторички»: плюс 24%», — подсчитали специалисты.

В ближайшие несколько лет рынок недвижимости в Сочи, несомненно, будет расти. По словам экспертов, стоимость жилья в городе-курорте в ближайшее время увеличится. А пиковый рост цен на квартиры может составить около 20-40% от нынешней стоимости. Остается надеяться на то, что власти Сочи смогут минимизировать негативные последствия от запретов, решить комплекс проблем с объектами социального назначения, а новый генеральный план будет направлен на улучшение жизни горожан.

Источник