Моя пенсия – ленд-лорд – 2

Photo copyright: pixabay.com

– Ну что теперь как в старой комсомольской песне: «Станем все ленд-лОрдами и ты и я…» Не так ли?

– На счёт всех не скажу, но количество людей выходящих на пенсию с перспективой драматически снизить привычный уровень жизни – много. Много больше, чем могло бы. Попробуем им помочь.

– И в чём причина?

– Наш цикл вовсе не о причинах, которые не позволили данным пенсионерам собрать свой миллион. А о том, как без миллиона прожить на пенсии в полном достатке.

– И палочка –выручалочка это возможность стать ленд-лордом?

– В конечном счёте – Да, ленд-лордом.

– То есть вы рекомендуете покупать недвижимость и сдавать её в рент?

– Именно, но с одним НО. Я очень НЕ рекомендую использовать для этого одиночные юниты – квартиры, дома.

И очень ДА рекомендую покупать многоквартирные юниты.

– Почему вы так против приобретения квартир на рент. Ведь в конце 90-х такого рода инвесирование было просто модой.

– На вопрос «почему» я подробно ответил в своей публикации по данному вопросу (желающиееё могут получить эту статью послав мне заявку на мой телефон). И дело не в том что рентуется квартира или дом. Вопрос в том, что вступив на тропу инвестивания нас должна беспокоить проблема распределения риска принятого в данном секторе бизнеса. Не забывайте про яйца в одном лукошке.

– О каком риске вы ведёте речь?

– Основной риск данного бизнеса и персонально ленд-лорда – пустующая недвижимость, за которую надо платить из своего кармана. Полгода простоя может убить профит на 3-5 лет вперёд. Так вот, такая ситуация весьма вероятна при наличии одного юнита. Что маловероятна при много-квартирном юните.

– А подробнее?

– Главный аргумент данной разницы – location. Многоквартирные дома строились в районах исторически и статистически ориентированых население, которое предпочитает рент. Следовательно вероятность «простоя» здесь много меньше-всегда есть желающие. У квартиры сдающейся в районах, где рент – это случайтый факт, постоянного запроса на рент нет.

– Звучит логично.

– Более того, приобретая много-кватирный дом, велика вероятность, что он будет полностью или частично заселен. А это драматически снижает необходимость залезать в свой карман для оплаты Mortgage.

– Допустим это так. Но затраты. Чтобы приобрести квартиру за $250K или 4 юнит билдинг за $450K потребуется различные траты как на closing так и в платежах за Mortgage. И это не каждому может быть по карману.

– А вот это как раз ещё один миф, который отпугивает многих и который мы сейчас развенчаем.

– Чтобы всё было по порядку давайте начнём с первого взноса.

– Прекрасно – Downpayment:

* квартира 5% – $250.00 = $12,500

* 4 юнит дом 3% $450.00 = $17,250

Разница всего $4,750

– Интересно, разница много меньшая, чем я предполагал. Хорошо, а что с месячным платежём?

– За квартиру нам придется платить примерно $2K, а за 4-х квартирный дом $2,5K.

– То есть всего $500.00 разница? Сюрприз за сюрпризом…

– То ли ещё будет, как певала наша примадонна. Главный сюрприз в другом.

  • Первое – переплачивая $500.00 в месяц, мы в тоже время зарабатываем на $4,500.00 больше, что составит в год $54K
  • Второе – это рост рыночной стоимости. Если исходить из 4% роста, то и здесь дом выиграет у квартиры в год около $10K.

То есть суммарный выигрыш в год составит $64K

– Да цифры впечатляющие. Но хватит ли среднему человеку его заработка, чтобы квалифицироваться и получить $450KMortgage?

– Безусловно, так как в основном платёж за М будет покрыт платой за рент.

– Есть о чём задуматься.

– Именно. Многих пугают цены на многоквартирные дома и мало кто задумывается, что банк будет учитывать при квалификации вашего дохода доход от рента. Поэтому для многоквартирных покупок зачастую требуется много меньший личный доход в сравнении с покупкой многоквартирного дома.

И если для потенциальных пенсионеров целесообразность даного проекта доказывать не требуется, то и всем, кто интересуется инвестированием имеет смысл обратить внимание на данный проект.

– Это не гуманно Иосиф. Вы опять лишаете людей сна.

– Если бессонница наших слушателей принесёт им пользу и сделает их бюджет более успешным, я буду только рад.

– И какое же задание на дом?

– Задание простое. Это то, с чего мы начали в первом сегменте.

Определите сколько вам не будет хватать для спокойной жизни на пенсии? Может быть наша подсказка решит эту проблему.

joseph RozenbergPlease call me for more information: 847-520-7030.
email: mockbajr@gmail.com
site: www.drfgroup.net