Федеральная помощь в оплате аренды жилья семьям с низким доходом

Программа Section 8: мифы и реальность

Приобретение собственного жилья, оплата аренды жилья являются актуальными проблемами для каждой американской семьи. Особенно острыми они являются для семей с низким доходом. Например, в Калифорнии почти половина жителей испытывает финансовые трудности, обусловленные неподъемной арендной платой на жилье. Сегодня высокие цены на жилую недвижимость и аренду жилья – одна из главных причин снижения уровня жизни населения, а проще говоря, его обнищания. Десятки тысяч бездомных (homeless) ночуют на улицах городов – Лос-Анджелеса, Сан-Франциско… Подобное положение наблюдается и в других мегаполисах и штатах. Поэтому федеральные, штатские и местные органы власти по всей стране принимают меры, направленные на оказание помощи, прежде всего, малообеспеченным семьям. В данной статье мы рассмотрим федеральную 8 программу (Section 8), которая позволяет семьям с низким доходом арендовать качественное жилье на частном рынке с помощью федеральных средств, предоставляемых Министерством жилищного строительства и городского развития США (Department Housing and Urban – HUD).

Начнем с истории. Первая программа помощи малоимущим в аренде жилья была создана более 80 лет назад – в период Великой Депрессии в 1937 году. Ее инициаторами были: член палаты представителей Генри Сигал (штат Алабама) и сенатор Роберт Вагнер (Нью- Йорк). Конгресс принял US Housing Act, который положил начало федеральной помощи (housing assistance) в США. В 1961 году в Housing Act были внесены изменения, появилась the Section 23 Leased Housing Program, разрешающая снимать жилье в частных домах, кондо… При этом наниматель жилья обязан платить часть арендной платы, а Housing Authorities доплачивает разницу между тем, что платит жилец и то, что хочет получить владелец дома на рынке жилья (in open market). Этот закон был изменен в 1974 году – была разработана и принята программа Section 8, согласно которой был установлен процент арендной платы для жильца в зависимости от его дохода. Заметим, что с 1974 года законодательство о порядке использования положений Section 8 менялось несколько раз. В настоящее время, те, кто квалифицируются на эту программу, получают ваучер (voucher), который оплачивает до 70% арендной платы и коммунальных услуг. Жилец ответственен за 30% рента.

Ваучеры выдаются двух видов:

– Tenant Based – этот вид помощи предоставляется конкретному человеку или семье. Данный вид ваучера позволяет его владельцу переезжать из одного объекта на другой и использовать его при разных типах арендной недвижимости, включая жилые комплексы, дуплексы, таунхаусы, дома.

– Project Based – данный вид помощи зависит от конкретного владельца недвижимости и его адреса. Это означает, что владельцы жилого комплекса заключают договор с агентством HUD, в котором указывается, что часть или все квартиры сдаются в аренду по программе 8. Поэтому, чтобы использовать эту помощь владелец ваучера должен проживать в конкретном жилом комплексе.

В настоящее время около 2,2 млн. семей с низким доходом имеет ваучеры. Государственному бюджету эта помощь обходится более 17 млрд. долларов в год. Заметим, что расходы на программу Section 8 увеличиваются с каждым годом. Из-за ограниченных возможностей федерального бюджета список ожидания (waiting list) очень длинный, поэтому программа Section 8 часто приостанавливает прием заявлений (applications). В списке ожидания в 2015-2016 годах находилось порядка 282 тысячи семей. Например, только Chicago’s waiting list охватывает более 2,300 семей. В новых домах для low income часто устраиваются лотереи. Практика свидетельствует, что если люди с низким доходом в начале 2000-х ждали ваучер до 5 лет, то в настоящее время им приходится ждать до 10 лет пока получат место в доме для пожилых людей с низким доходом. При этом каждый год надо подтверждать необходимость в получении ваучера. В данной льготе, вне всякого сомнения, больше всего заинтересованы иммигранты – считают социальные работники многих штатов.

Участниками программы Section 8 являются, прежде всего, американцы с ограниченными финансовыми и физическими возможностями: инвалиды, пенсионеры и пожилые граждане, работающие с низким доходом (working poor), бездомные (homeless)… Housing and Urban Department (HUD) осуществляет административное управление своими программами через Public housing agency. Эти агентства постоянно расширяют свои услуги клиентам. Для примера назову некоторые:

– Community Planning and Development.

– Fair Housing / Equal Opportunity.

– Center for Faith – based and Neighborhood Partnerships.

Это дает возможность 7 млн. американских семей получать и оплачивать жилье через: Public housing programs, Public Housing units, Rental subsidies… Исследования показывают, что Section 8 является успешной программой. Она помогает многим американским семьям жить выше уровня бедности, тратить больше денег на продовольствие и медицинское обслуживание, улучшать свой быт. Она также уменьшает проблемы с депрессией и другими психическими расстройствами, которые обусловлены страхом выселения из-за финансовых проблем семьи.

Кто имеет право претендовать на ваучер (voucher) по программе Section 8?

Главным критерием для получения ваучера является доход семьи. Норматив варьируется в зависимости от штата, района, но основное требование, чтобы доход конкретной семьи не превышал 50% от среднего дохода для района, в котором в данный момент проживает претендент (median income in your area) с поправкой на размер семьи.

Для примера укажем эти показатели в Orange County California

For family of The Households total income must be less than

$25,800

$29,500

$33,150

Каждый год HUD устанавливает лимит дохода. Если доход владельца ваучера растет, то сумма, выплачиваемая по ваучеру, будет уменьшаться. Как только доход cемьи будет более 80% от local median income, то помощь HUD будет приостановлена.

Имеется 4 основных критерия (или требования), по которым HUD определяет право претендента на ваучер: Family status, Citizenship status, Income level, Eviction History.

Как правило, Family status предусматривает представление в HUD следующей информации о семье:

– имеются ли в семье дети или нет;

– есть ли в семье лица в возрасте свыше 62 лет;

– есть ли среди членов семьи инвалиды;

– были ли случаи выселения семьи из рентуемого жилья и по каким причинам;

– останется ли кто-то из членов семьи проживать в рентуемой квартире после того, как семья получит ваучер по программе Section 8.

Каковы требования к уровню дохода (income level)?

Этот уровень различен для разных районов (area), так как процент рассчитывается of the area’s median income level.

Имеются три уровня, характеризующие доход семьи:

– Extremely low income – 30% of the area’s median income level;

– Very low income – 50% of the area’s median income level;

– Low income – 80% of the area’s median income level.

Лимит уровня дохода зависит от количества членов в семье.

Доход семьи, который учитывается агентством HUD при калькулировании ее финансового положения, включает: salary, overtime pay, commission, tips, interest or dividends from Assets, pension, retirement fund, child support, alimony, unemployment, social security benefits, welfare, disability, worker compensation, lottery winnings.

Более подробно с методикой калькулирования уровня дохода можно ознакомиться in Exhibit 5-2 of HUD Housing Choise Voucher Guidebook.

Требования к Citizenship status предусматривают, чтобы претендент на ваучер был гражданином страны или постоянным жителем (имел green card).

Информация о причинах выселения семьи (Eviction history) представляется за последние три года. Особое внимание уделяется таким факторам выселения, как наркотики и криминальная активность.

Претендент на получение ваучера по программе Section 8, должен иметь положительные ответы по всем перечисленным критериям.

Для владельца ваучера очень важно знать права и исполнять обязанности предусмотренные The local Section 8 office.

The local Section 8 office может предоставить владельцу ваучера список сдаваемого жилья в конкретном районе. Кроме того, представитель программы ответственен за инспекцию рентуемой получателем ваучера квартиры на предмет ее соответствия нормативам Housing Quality Standards. Они включают проверку состояния:

– Санитарно-гигиенического оборудования (Sanitary Facilities),

– Приготовления пищи и удаления отходов (Food preparation and Refuses Disposal),

– Месторасположение и безопасность (Space and Security),

– Освещение и электричество (Illumination and Electricity),

– Водоснабжение (Water Supply),

– Оборудование (Access).

Агентство HUD формулирует требования по каждой позиции. Кроме того, инспектор обязан использовать накопленный им опыт при установлении соответствия проверяемой квартиры вышеперечисленным требованиям. Например, качество воздуха, наличие детекторов дыма, наличие лакокрасочных покрытий, содержащих свинец, тепловая среда…

Проверка инспектора, как правило, занимает от 30 минут до часа. А результаты проверки должны быть представлены в течение 7 дней. Если жилье не отвечает утвержденным требованиям, то арендодатель имеет ограниченное время, чтобы сделать соответствующий ремонт и провести повторную проверку. Арендодатель обязан разрешить агентству HUD проводить дополнительные проверки не реже одного раза в год. И эта одна из основных причин, по которой владельцы недвижимости не жалуют владельцев ваучеров Section 8.

Жилец, имеющий ваучер, обязан выполнять условия договора заключенного с владельцем дома. Прежде всего, вовремя оплачивать свою часть арендной платы и не нарушать правил общежития, определенных соглашением. Жилец не имеет право сдавать внаем рентуемую квартиру. Ваучер не включает сумму for security deposit – это ответственность жильца. Если жилец нарушает условия договора с владельцем недвижимости, то он может быть выселен. В течение 10 дней владелец ваучера обязан сообщить на программу Section 8 обо всех изменениях: увеличение или уменьшение состава семьи, дохода… Жилец обязан известить не только владельца квартиры, но и Section 8, если он собирается выезжать по причине окончания договора. Жилец должен дать 30 day notice, если у него ежегодный договор или 30-60 day notice, если у него month to month lease.

Особо отметим, что получение ваучера счастливым претендентом, не освобождает его от проблем с арендой жилья. В газете “Los Angeles Times” описывалась история Kimberly Dominique, которая после получения ваучера Section 8 обзвонила 70 владельцев домов (landlords). Однако, они отвечали, что не принимают эти ваучеры или дипломатично обещали перезвонить, но она так и не дождалась их звонка. Согласно последним данным, в 2017 году в Лос-Анджелесе почти у половины людей, получивших ваучеры, закончился срок их действия прежде, чем они нашли жилье. Это на 18% больше, по сравнению с 2011 годом. Эксперты считают, что у landlords имеются разные причины сопротивляться приему ваучеров. В большинстве случаев – это простая экономика. Владельцы недвижимости могут увеличивать арендную плату больше, чем правительственная программа готова платить и не тратить дополнительные средства на ремонты по требованию представителей программы Section 8.

Например, средняя арендная плата за two bedroom в Лос-Анджелесе с 2012 года выросла на 58%, в то время как стандартные платежи данной программы только на 34%. В 2019 году владельцы домов сдавали в рент two bedroom за $2,995 в месяц, в то время как LA Housing Authority payment standard был $1,970. Поэтому, если владелец ваучера хочет снять жилье, то он должен самостоятельно договариваться с владельцем жилья и доплачивать разницу. К сожалению, для владельца недвижимости – единственный способ обеспечить себе стабильно растущий доход – постоянно повышать квартплату жильцам, которые не могут претендовать на государственную помощь.

В Калифорнии начинают в законодательном порядке решать проблему жилья, переходя от строительства вширь к возведению высотных зданий, как это делается во всех мегаполисах. Поддерживаемые губернатором Гэвином Ньюсоном законодатели направляют жилищное строительство в новое русло – возведение многоквартирных зданий и комплексов в районах с высокой плотностью населения. Он предлагает потратить 500 млн. долларов для строительства приютов (shelters) и расширение системы обслуживания для оказания помощи этой категории граждан. Кроме того, он предлагает программу строительства 3,5 млн. новых домов в течение 2019-2025 годов.

Субсидированное жилье давно уже стало «священной коровой» не только для малоимущих американцев, но и для законодателей всех уровней власти. Поэтому вряд ли пройдут в Конгрессе предложения администрация Дональда Трампа, которая в проекте бюджета на 2020 год ищет возможности сократить предоставление новых ваучеров на 1%, которые равны 6%, если учесть такой фактор как инфляция.

Чтобы решить жилищную проблему для людей с низким доходом, надо развивать экономику, увеличивать количество высокооплачиваемых рабочих мест и создавать новые, опережающими темпами, ускоренными темпами развивать строительную индустрию и связанные с ней отрасли.

Aлександр Шабсис, PhD