Александр ШАБСИС, PhD | Налоги бывают разные…

О налогах на личную собственность – property tax.

Photo by Kelly Sikkema on Unsplash

Одним из первых и наиболее древних налогов является налог на собственность (недвижимость). Во все времена он привлекал внимание правителей и сборщиков налогов простотой исчисления. Иногда его взимание приобретало анекдотические формы. Так, например, в Венеции в 18 веке существовал налог на владение стеклянными окнами. Но, налогоплательщики всегда ищут и часто находят лазейки (по-английски звучит более благозвучно – tax loopholes). Предприимчивые и хитрые венецианцы заменяли окна на застекленные двери. Они выполняли функцию окон, но освобождали от налогов.

Налоги на собственность появились в США в 1796 году. Они были введены в 15 штатах в виде налога на землю. Однако, только в 4-х штатах проводилась ее инвентаризация.

В современной американской системе налогообложения налог на владение собственностью применяется в виде: налога на капитал, на недвижимость, дорожного налога и ряда других.

В данной статье, мы рассмотрим проблемы, связанные с налогами на личную недвижимость (property tax), на примере штата Калифорния. В других штатах могут быть свои особенности, обусловленные местным законодательством. Заметим, что размер налога на недвижимость зависит не только от законодательства штата, но от решений администрации города, и даже округа, в котором находится дом или другие виды недвижимости.

В США. каждый владелец недвижимости, раз в год обязан платить – property tax – налог, который составляет – 1–2% от стоимости объекта. Эти средства используются: на содержание муниципалитета, государственных школ, библиотек, пожарных команд, полицейских участков, на ремонт дорог, развитие парков и других зон отдыха…

К штатам с наиболее высокими ставками налога на недвижимость относятся: Нью-Джерси – 2,35%, Иллинойс – 2,30%, Нью-Гемпшир – 2,15%. Штаты с наиболее низкими ставками налога: Гавайи – 0,27%, Алабама – 0,45%, Луизиана – 0.49%.

Ежегодно, граждане США, тратят в среднем – $2,471 на уплату налога на недвижимость –

Например, в Калифорнии, в 1978 году, согласно Proposition 13, лимит на property tax был установлен – 1%. Однако, имеются дополнительные сборы: additional charges for voter–approved bonds, fees and special charges.

Освобождается от property tax недвижимость, принадлежащая: религиозным организациям, госпиталям, благотворительным организациям…

Отметим, что в каждом штате, при определении налоговой ставки на недвижимость учитываются разнообразные социально-экономические факторы.

Сбором property tax, в соответствии с действующим в Калифорнии законодательством занимается County (графство, округ). The County Assessor (податной инспектор), на службу которого возложена эта задача, выполняет следующие основные функции:

– обнаружение всей, подлежащей налогообложению, собственности в округе и установление ее владельцев;

– определение суммы налогов на всю собственность, которая является объектом налогообложения;

– составление полного реестра собственности с указанием суммы налога по всем объектам;

– применение всех законодательно разрешенных льгот по налогам на недвижимость.

Оценщик определяет среднюю рыночную стоимость недвижимости, которая пересматривается каждые два – три года. При этом, владелец недвижимости имеет право ежегодно подавать заявку на пересмотр данной суммы. При расчете должны учитываться льготы, которые утверждены: для пенсионеров, военнослужащих, лиц с низким доходом, а также те налогоплательщики, для которых дом –их основное место жительства.

Обычно стоимость определяется по цене приобретения, то есть в то время, когда сделана покупка. Но, существует 4 случая, когда цена на собственность должна быть пересмотрена:

– поменялся владелец имущества;

– завершено новое строительство;

– новое строительство частично завершено к дате наложения ареста на имущество должника;

– падения цен на недвижимость.

Таким образом, дополнительная оценка имущества должна отразить разницу между новой и старой стоимостью.

Изменение во владении собственностью или завершение нового строительства, которое имело место между 1 января и 31 мая отчетного года повлечет за собой две дополнительных оценки имущества, а для налогообложения два дополнительных налоговых счета.

Базой для определения суммы property tax служат Вusiness Property Statements, которые предоставляются по почте промышленными, коммерческими и профессиональными фирмами до 1 апреля каждого года.

Помните, что если собственность переходит к мужу или жене в случае развода или смерти одного из супругов переоценка собственности не требуется.

После того как собственность оценена начинает исполнять свои обязанности – the Auditor– Controler (Ревизор-Контролер), который, применяя утвержденные налоговые нормы, калькулирует сумму налога.

И, наконец, завершит эту цепочку Tax Collector (сборщик налогов), который выпишет и отправит счет, а также проконтролирует уплату налогов.

Приобретая недвижимость надо внимательно изучить все документы и установить какая часть ежегодных property tax была уплачена предыдущим владельцем. Сделать это необходимо до завершения акта купли – продажи. Ежегодные налоговые счета вам направляет по почте the Tax Collector к 1 ноября. Если до 10 ноября вы не получили налоговый счет, то обязаны по почте отправить запрос или позвонить по телефону. В зависимости от того, когда произошло изменение во владении собственностью налоговый счет будет направлен бывшему или новому владельцу. При этом новый владелец отвечает за получение и оплату счета и является объектом штрафа за задержку платежа. Поэтому будьте очень внимательны и аккуратны в этом вопросе.

Ежегодные property tax bill оплачиваются двумя частями. Первый взнос делается в срок с 1 ноября до 10 декабря текущего года, второй с 1 февраля до 10 апреля следующего года. Налогоплательщик имеете право полностью оплатить налог за год, когда делает свой первый взнос. Это дает определенные преимущества при заполнении приложения А (Schedule A) к основной форме налогового отчета (форме 1040), когда он определяет и рассчитывает списания при составлении федерального и штатского отчетов.

Помните, что если вы не оплатите property tax в указанные выше сроки, то подвергнетесь штрафу, размер которого утвержден в конкретном штате. В случае, если у вас нет финансовой возможности внести первый или второй внос полностью, то сделайте это частично, тем самым вы избежите штрафа на уже уплаченную сумму.

В действующем законодательстве каждого штата предусмотрены конкретные условия освобождения от части налогооблагаемой суммы на недвижимость. Поэтому рекомендуем обсудить вашу личную ситуацию со специалистом по налогообложению.

В налоговых службах штатов имеются свои публикации на эту тему. Например, в штате Калифорнии – публикация 1016 Real Estate withholding Guidenlines Revised.

В заключение, хочу обратить внимание покупателей недвижимости на следующие обстоятельства:

– Приобретая жилье вы должны будете приобрести страховку, которая составляет 1–5% от стоимости жилья, в зависимости от включенных в нее услуг.

– Существенные затраты составляют затраты на электричество. Средняя ставка за киловатт-час по стране – $0,13 (во Флориде – $0,11, в Калифорнии – $0,21, на Гавайях – $0,29).

Кроме того, не следует забывать о многочисленных жилищно-коммунальных затратах и необходимости постоянных ремонтов, без которых не обойтись.

– Выбирая штат, в котором вы собираетесь приобрести жилье, всесторонне проанализируйте свою конкретную ситуацию, например:

– Обеспеченность хорошо оплачиваемой работой.

– Если вы переезжаете с детьми, то какова гарантия их учебы в государственной школе. Экономия на учебе в частной школе реально перекроет налог на недвижимость.

– Если вы фрилансер и у вас нет детей, то для вас развитая инфраструктура не так важна, поэтому будут предпочтительны штаты и города с более низкими налоговыми ставками на недвижимость.

– Приобретая недвижимость надо постоянно заниматься планированием и строго исполнять семейный бюджет по каждой статье, аккуратно платить налоги, чтобы избежать штрафов и интереса.

Желаю успехов.