А если пенсия случится завтра?

Хочу стать Landlord’ом!

Photo copyright: pixabay.com

В нашей самой богатой в мире стране жить только на пенсию и ни в чём себя не ограничивать «низзя», как говаривал мудрый Полунин. Зная это, мы, американцы, надеемся только на себя. Наше счастливое пенсионное завтра – это результат наших усилий вчера и сегодня. Нам в этом помогают наши накопления и доходы от бизнесов, в которых мы продол­жаем участвовать.

Одним из таких «пенсионных»бизнесов является сдача недвижимости в рент. То есть мы говорим озаработке Landlord’a.

Традиционно доход от рента предпола­гает владение многоквартирным домом или несколькими домами или квартирами: 10 и более единиц недвижимости. Эта количество снижает риск «простоя», когда не все кварти­ры или дома оказываюся сданными в рент.

Эта практика была скорректирована в 90-х, когда прибыль формировалась не от рента, а из-за быстрого роста недвижимости. Такая ситуация позволяла получать прибыль даже при наличии всего одной единицы не­движимости. Работа шла по следующей схе­ме: приобреталась единица недвижимости для сдачи в рент. Рент оплачивал все издерж­ки. Недвижимость росла в цене и через 3-5 лет продавалась с существенной прибылью. Большинство «новичков» считало это и есть инвестирование в «рент», хотя в реальности прибыль формировалась за счёт спекуля­тивного роста недвижимости. Но это всё в прошлом. Рынок, пройдя кризисный цикл, восстанавливается, возвращая недвижимо­сти утерянную рыночную стоимость. Вслед за ростом спроса на недвижимость для про­живания, начинает «оживать» рынок невижи­мости «под рент.

Главное отличие сегодняшнего рынка не­движимости от рынка 90-х – это возврат к ре­гулярному темпу роста рыночной стоимости недвижимости. Рынок недвижимости втори­чен, так как зависит, от уровня занятости и роста цен на строительные материалы, обо­рудование и услуги, вкл. стоимость оплаты строительных работ. И потому не может расти сам по себе. Исторически этот рост опреде­ляется процентом инфляции и находится в пределах 3-5%%. Таким образом, вложение в «рент», когда объектом рента является толь­ко одна единица недвижимости оказывается и рискованым и малоэффективным .

Пример №1.

Квартира, купленная в 1995-м за $100Kбыла продана через 3 года за $150K с прибылью более 15% , без затрат, за счёт рента.Сегодня такая ситуация нереальнаили займёт многие годы, что трудно планировать. Кроме того у нас нет гарантии, что прибыль от рента покроет наши затраты. И, наконец, риск «простоя». Всё вместе делает этот вид рентования низкорентабельным, если не сказать убыточным.

Пример №2.

Cдаваемая недвижимость имеет Mortgage $250K, налоги на землю $8K и плату ассоциации $3K в год. Итого наши за­траты – $11K в год, а доход от рента – $18K в год.. Теперь рассмотрим возможный риск от «простоя». Я намеренно опускаю возможные аварийные затраты, связанные с ремонтом и обслуживанием. Если «простой» составил всего 6 месяцев, потеряно $9K. Так вот, что­бы только компенсировать эти потери потре­буется 14-15 месяцев. Всё вместе взятое де­лает данный бизнес весьма сомнительным. Есть ли выход? Он, естественно, есть: надо вернуться к многолетней практике много­квартирного рента. Этот подход себя оправ­дал. Финансирование данных проектов до­статочно либерально и не накладывает на вас ограничения из-за личного низкого дохо­да. Финансирование определяется историей доходности рента данного здания.

Если же вы приобретаете 2-3-4-х квар­тирный дом, то его финансирование бази­руется на правилах получения регулярного Mortgage.

Для владельцев недвижимости есть про­граммы финансирования «без проверки до­хода»….

Удачи, друзья. Готов помочь вам в реали­зации данного персионного проекта.

Please call me for more information: 847-520-7030.
email: mockbajr@gmail.com
site: www.drfgroup.net